Leilão de Imóveis, Gestão de Riscos Patrimoniais e a Arbitragem no Mercado Real com Brunno Brandi | Além do CNPJ (EP #041)

Tem alguém morando, tá em condições. O ruim é quando o imóvel tá abandonado há 2, 3, 4 anos. A gente entrou em uma vez que tinha pombo para tudo que era lado, pombo, rato, morcego, cara, tinha de tudo. Tava com a janela aberta, sem morador, os caras fizeram a festa lá dentro. Dos B.O.s, quais são os riscos que pode, pode dar de ruins? Os principais problemas são as dívidas que acompanham o imóvel, viu? Lá que o imóvel tem dívida de condomínio e dívida de IPTU, fica esperto, viu? Que tem hipoteca ou penhora na matrícula do imóvel, fique esperto. Todas as vezes que eu fracassei, eu não aceitei estar ali, você sabe, né? A gente cresce no desconforto, apanhando. Só que a felicidade não vem na resolução daquela meta, ela vem no processo de conquista dela. Se faz tempo que alguém não te chama de louco, tem alguma coisa errada. Você não vai ter outra vida para se conectar com você, eu joguei tudo aqui, ó.

Legal, muito obrigado, cara. Eu fico preocupado, né, com seus ouvintes, telespectadores, podcasters… Podcaster? Porque você fala aí: “O advogado tá aqui e tal”, e eu acho que o pessoal já começa a desligar assim, né? “[ __ ] advogado, não, não acredito, vai falar juridiquês”. De maneira nenhuma, não, não, não é… Lá no escritório eu trabalho, trabalho com, com Direito, mas eu trabalho mais com investimento do que com Direito, então acho que isso daí vai ser um papo bem mais tranquilo para quem tá escutando, para quem tá vendo a gente.

Legal.

A ideia é orientar as pessoas a fazerem alguma coisa, mas fazer alguma coisa direito, fazer com segurança para não fazer nenhuma besteira aí no curto, médio e longo prazo, né?

E, cara, você sabia que muita gente tem preconceito com o leilão? E quando você vai ver, quando eu comentei, quando eu comecei a, a trazer essa possibilidade, né, e comecei a conversar com os meus amigos e a gente montou esse fundinho de que a gente até começou a trabalhar contigo, quando eu comecei a falar para algumas pessoas, falavam: “isso é roubada”. “Por que roubada?”. E a gente estudou o mercado, né, porque a gente já tinha pesquisado bastante, e depois você deu uma aula pra gente, e tudo o que a pessoa já tem de experiência dela ou de alguém que é ruim, você sabe exatamente onde ela errou, fala: “cara, [ __ ], mas você não fez isso, mas você não fez aquilo”. Então, cara… e é roubada se você fizer de qualquer jeito. E, cara, para você num leilão de imóveis, cara, você não tá comprando um leilão de qualquer coisa, é um negócio caro.

Sim.

Você tem que, no mínimo, ter se preparado. Mas, cara, tem tanto kamikaze no mercado que acaba, muitas vezes, queimando o próprio mercado, que é bom, né? Então, cara… mas antes de a gente começar nessa, nessa, nesse conceito todo de leilão e tudo mais, e até falar também sobre um pouco do que o seu escritório faz, eu queria te perguntar: meu… e cara, o Bruninho pequenininho lá, cara? Como você caiu no Direito? Porque você já queria ser advogado? Qual é que é, como que foi a tua criação, suas origens, suas referências? Dá um overview aí de como você chegou no, no no que você faz hoje, assim, beleza.

Bom, o Bruninho era um jovem surfista da cidade de Santos.

Caramba! Então gostava muito de praia.

Gostava muito de… gosto muito de praia, gosto muito de pegar onda, tenho isso daí como filosofia de vida, acho animal, acho…

E você surfa em Santos?

Santos, Guarujá… Você surfa ainda? Ainda, Costa Rica, vou para El Salvador agora, bicho.

Espera aí, você já me… eu já vou, já vou colar fácil em você, porque eu tô aprendendo a surfar.

Ah, é um esporte animal, né?

Só que, cara, eu tenho um medo do caralho de entrar sozinho na, no mar. Então sempre, quando eu tô numa praia, eu contrato um professor para entrar comigo.

Legal.

Eu não sei ler o mar, a onda tá vindo, ele fala: “Rema”. Eu não tô vendo nada ainda, sabe? Eu não sei o momento de remar, pô.

Quando você… Cara, o dia em que eu tiver no litoral, vou te falar: vamos, vamos dar uma surfada, para você dar umas aulas para mim. Para mim, vai ser uma alegria de verdade. Eu pego onda desde os 16 anos, eu tô com 35, já faz aí quase 20 anos, quase 20 anos.

[ __ ], vou, vou colar fácil, legal.

Tá, vai ser um [ __ ] prazer, de verdade.

Olha, surfistão então. E aí?

E aí eu era surfista — era não, sou, né? —, surfista, tal, e aí eu, durante a faculdade… não queria fazer Direito, nunca quis fazer Direito, não era o meu sonho. Eu queria fazer Engenharia da Computação, cara.

Caraca!

É, eu queria ser cientista da computação, sempre gostei muito de matemática. Eh inclusive, passei na Fatec, fiz Fatec — uma mega faculdade para as pessoas que fazem Fatec aí, super recomendo o curso de tecnólogo na época, foi Análise e Desenvolvimento de Sistemas, ADS, perdão. Na época foi Processamento de Dados, em 2011, Processamento de Dados. E aí eu cheguei pro meu pai e falei assim: “Paizão, passei na Fatec”. Ele falou: “ah, só isso aí você não vai fazer, não, cara. Ou você vai fazer Fatec… outra faculdade… Fatec, cursinho, ou vai trabalhar comigo”. E eu já tinha trabalhado com meu pai — não sei se você teve ou se alguém aí que escuta já teve oportunidade de trabalhar com o pai —, cara, era castigo para mim.

Seu pai fazia o quê?

Meu pai, meu p… meu pai tem uma grande contabilidade, era do meu avô, agora é do meu pai, tá indo pro meu irmão, então é um negócio que, assim, tá indo de pai para filho, é bem legal, inclusive. Eles são pessoas excepcionais para você chamar aqui pro teu programa, porque a galera é jovem, é bacana, abre o convite, com certeza.

Legal, vai ser… eles vão, com certeza vão ficar felizes.

Não, já fala com eles, tá convidado.

Vou falar, vou falar. E aí o meu pai falou assim, falou: “Cara, vai para Direito porque você gosta de ler”. Sempre gostei de ler muito, e aí eu fui para o Direito, e eu cheguei… tomei o maior esculacho de um professor meu. Você começou uma segunda faculdade ao mesmo tempo? Eu fazia…

Caraca!

…Direito de manhã e Processamento de Dados à noite. E eu cheguei na faculdade, pô, jovem, 17 para 18 anos, moleque ainda, né? Bermuda, camiseta regata, chinelo… Tomei um esculacho de um professor, ele falou: “Cara, se é isso daqui de que você quer pro seu futuro, né, você quer, quer começar o seu futuro assim?”. E aí eu falei: “[ __ ], tem razão, né? Eu vou fazer isso daqui o resto da minha vida, então tenho que fazer isso daqui bem-feito”. E aí o pessoal da… meus amigos da faculdade, eles falam, né, que desde então, cara, o Bruno mudou, não era mais o mesmo Bruno. Comecei a ir de calça pra faculdade, não ia mais de boné pra faculdade, eu acho que mudou a chavinha de do menino virar homem, sabe? Ó, tá na hora de você cuidar do teu futuro porque é isso o que você vai fazer, e se você vai fazer alguma coisa, cara, faça bem-feita. É isso aí, né? Então comecei a fazer a faculdade de Direito. Meus pais, classe média, um empresário, minha mãe foi diretora de escola. Eu tenho uma madrasta que eu chamo de mãe, amo muito, muito, muito, que foi… trabalha com meu pai na, na parte financeira da empresa, então sempre tive essa veia de, de alguém na família que era empreendedor, empreendendo. Então passei, vivenciei muito as dores do empreendedorismo naquele negócio de: “[ __ ] tem que mandar esse funcionário embora, e é um cara que tá há tanto tempo conosco, mas deu um passa-moleque, deu um bypass na gente, a gente tem que mandar”. Ou senão: “[ __ ] o cliente foi embora”, né? Que empreendedor nunca perdeu um grande cliente e não tem grana, não tem fundos para bancar…

Não tem fundos para bancar.

…e você falar: “Gente, vou ter que cortar uma galera”. Então eu vivi isso daí, né? A fase boa e a fase ruim.

Sim.

E aí isso ficou aqui dentro, ficou guardado.

Você… moleque, teu pai dividia isso em casa? Pô, é legal, ele dividia.

Cara, ele dividia porque era uma das dores dele, né? Então ele sempre conversou muito em casa, ele desabafava em casa com a minha mãe, e o menino escutava. E aí o que que aconteceu: fui para a faculdade por orientação barra obrigação do meu pai: “vai fazer outra faculdade”. Fiz Direito, me apaixonei por Direito, estudei, estudei, estudei, passei em alguns concursos, passei no concurso…

Você queria passar em concurso inicialmente?

É, eu queria… eu queria seguir a carreira pública porque, como eu falei, meus pais, né, eles passaram Plano Collor, plano não sei o que lá, plano não sei o que lá, e a, a dor sempre foi a gente não tem segurança, a gente não tem estabilidade.

É isso aí.

Então sempre escutei: “vai para órgão público para ter segurança, estabilidade, vai para órgão…”. E a minha vida inteira estagiei em órgão público: eu estagiei no Ministério Público Estadual, trabalhei na na no Poder Judiciário, na Justiça do Trabalho, estagiei no Ministério Público Federal… Então eu nunca tinha advogado, caramba. Advogar para mim nunca foi uma vontade, cara, nunca foi um sonho, nunca foi um tesão, nada. A ideia era seguir mesmo no… seguir a carreira pública, né? Eu queria ser juiz num determinado momento, eu queria ser juiz, que, pô, é uma carreira também uma pô magnífica, é bonito para caramba o que eles fazem. E aí eu fui estudando, tal, chegou o final da faculdade, eu falei: “Cara, acho que eu não quero ser juiz”, né? Aí eu tinha um amigo que falou, rapidão: “Ô, Lucão, você não vai buscar a pizza não, bichão? O estômago tá moído aí, eh tá indo embora para casa e beiju…”. Ai, ai, ai, que que é isso da pizza, Lucão? Isso, isso… que é isso, que é podcast de verdade, cara. Procura aqui, ó, é, é Pizza Hut na rua de trás aqui, ó. Ô, bichão, tô morrendo de fome aqui, o estômago tá roncando, é daqui a pouco o pessoal vai escutar o barulho da minha barriga, não o barulho da minha voz aqui. É, e dá para cortar isso? Dá para cortar o… O cara, o cara já falou errado. Ô, filho da [ __ ] ó você é o próprio editor, Lucas, mano, ele… ele soltou a cena do meu cartão de… Mas ele soltou errado, ele soltou errado, ele soltou errado, ele soltou errado. Ô, tucão, mete um “pi”, cara, porque você acabou de soltar a minha senha no meio do podcast aqui. É isso, é isso, é sorte que eu tô com o advogado aqui, vai me proteger. Ô, Girá, brase… eu não tenho muito o que fazer, velho, nessas horas, só se tu quiser que eu processe ele. Ai, [ __ ] boa, vamos lá. Aí o que que aconteceu: eu passei alguns concursos, tal, e aí eu, bom, fui, fui trabalhar num cartório de notas. Achei muito legal a profissão, mas também ainda não era o que eu queria, eu queria mais desafios. Eu tinha estudado muito durante a faculdade, cara, eu queria botar… ter que estudar pra caramba, muito. Eu queria botar à prova, então passei durante o quinto ano, foi a primeira prova de que foi possível durante a faculdade passar na, na OAB. Na ocasião era uma prova da Cespe UnB, que era… é uma grande banca de concursos aí. Passei nessa, nessa prova e aí, em 11/11 de 2011 — meio cabalístico, né? —, eu comecei a advogar por orientação do meu pai. Meu pai falou: “ó, cara, eu não vou ficar bancando nenhum marmanjo aqui em casa”.

Caraca, legal, hein!

“Já te paguei a faculdade, né? Bacana”. Então assim, ele me deu a oportunidade de estudar durante a faculdade, isso eu tenho só que agradecer a ele, agora vai, é isso, agora é com você. E aí eu tive, depois da faculdade, eu passei num concurso de cartório de notas, que é um, um concurso super difícil. Eu passei na primeira fase e na segunda fase para ser dono de cartório.

Para ser dono de cartório?

É, eu, eu queria ter muito dinheiro. Passou… eu passei, eu passei na, na primeira fase… calma, são três fases, tá? A primeira, a primeira fase é múltipla escolha, passei na primeira fase. Aí a segunda fase é o teste escrito, tal, é tomei pau assim, fiquei super frustrado. Aí fui trabalhar no cartório para conhecer, gostei do trabalho, mas ainda não era o sonho da minha vida. No dia 11/11 de 2011, comecei a advogar, legal. E aí a minha primeira ação foi contra a antiga Speedy, Telefônica, né? Eles deixaram um cliente nosso sem internet por três ou quatro dias. Entrei com uma ação, fez um acordo, danos morais R$ 4.500, o cliente ficou felizão. Eu falei: “Cara, acho que é isso de que eu quero fazer da minha vida”, porque você ajuda as pessoas, né? Se você pegar causa boa, você ajuda as pessoas para caramba, é isso de que eu quero fazer da minha vida. E aí, em fevereiro de 2012, esse meu antigo chefe do cartório de notas, do segundo cartório de notas — inclusive quero mandar um beijo para ele, uma pessoa excepcional, mano, incrível, José Henrique do Nascimento, Segundo Tabelionato de Notas de Santos, o cara é fera mesmo, o cara é fera de verdade dentro do do mundo da serventia extrajudicial, ele é consultado para saber o que que as pessoas acham da opinião dele sobre tal fato, tal —, então ele assim, cara, é referência na…

Referência na área. Autoridade no assunto.

E aí foi o cara que meio que me pegou para me criar: “ó, vai, estuda isso, lê esse livro”, e ter um mentor desse aí, cara, é animal. Então eu consigo alguns anjos na minha vida, né? Eu tenho… eu acho que todo empresário, todo toda pessoa que, que tem sucesso precisa de anjos na sua vida, total, concordo. Eu tive alguns. A minha família é meu principal anjo, foi a pessoa que mais me deu suporte desde que eu tenho zero anos, sempre investiu em educação, e o lema do meu pai e da minha mãe sempre foram: “a gente pode não deixar nada, mas educação a gente vai deixar e isso ninguém te tira”.

É isso.

Então sempre focaram muito: estudo, estudo, estudo. E esse Zé Henrique me indicou para um cliente, né? Falou assim: “ó, e um cliente comprou 50% de um imóvel de leilão”, o que é um péssimo negócio, porque você comprar 50% de uma casa com uma pessoa é um negócio horrível. Você não sabe o que que a pessoa tem de ações contra ela, você não sabe qual o perfil da pessoa, perrengue, perrengue, cara, horrível.

E por que o cara fez isso? Do nada, loucura.

Porque então, o trabalho do leiloeiro é vender imóvel. Então muita gente compra imóvel de leilão e, ó, com todo o respeito à classe, tá, né? Não são todos os leiloeiros que fazem isso, mas alguns leiloeiros, o trabalho deles é vender, é oferecer é isso e acabaram.

O cara é vendedor.

O cara é vendedor, e nem todo vendedor fala, fala os problemas do produto. Você vai falar as qualidades, então ele falou: “ó, você tá comprando um imóvel muito barato pela metade do preço”. É verdade, tava pela metade do preço, não mentiu, ele só não contou todos os problemas: “então ó, você tá comprando um imóvel com uma pessoa”, e pro leigo… e não é porque a pessoa tem dinheiro de que ela sabe tudo, isso é muito importante. Tem muita gente que fala: “[ __ ] o cara é rico”. Cara, ele é bom naquele negócio, total, em todas as outras coisas nada, precisa de pessoas para assessorá-lo. Então, [ __ ] o médico é muito bom em operar o coração, pede para ele trocar uma roda, ele é péssimo, mecânico.

E outra, você machucou o tornozelo, ele não sabe nada.

Ele não sabe nada de tornozelo, ele é bom de coração. É isso aí. Então esse cara era muito bom no que ele sabia fazer, muito bom no que ele sabia fazer, então ele tinha capital, fez um capital, e ele comprou porque o leiloeiro falou: “Cara, ó, isso é bom por causa disso, disso, disso, disso, disso”. Só que, eventualmente, os defeitos não foram mencionados. Aí esse cara me contratou, cara, né? É, é porque eu tinha 22 anos de idade, hoje eu tenho 35, molecão, moleque.

A gente conheceu o moleque também, foi um pouquinho depois dessa época, acho que foi 2014 que a gente conheceu.

Isso foi em 2012. Então a gente até falava das dificuldades que a gente tinha com preconceito da idade, com preconceito da idade. Lembra o papo de que a gente tinha era: “pô, a gente sofre muito preconceito”, eu lá na vida empreendedora e você como advogado, a gente falando que a gente tinha cara de menino, tem até hoje. Imagina chegar numa reunião, né: “ah, tô aqui para cuidar de R$ 1 milhão de reais que você tem para investir”, e o menino de 22 anos, magrinho, óculos, né? Porque não tinha… Eu deixei a barba crescer por causa disso, cara.

Eu nem barba tenho, você…

Você não conseguiu, né? Você não conseguiu. E aí aconteceu isso, esse, esse primeiro cliente confiou no trabalho, ele falou assim: “ó, e quando você vai cobrar?”. Eu falei: “Cara, eu não sei nem o que eu vou fazer, que dirá ó, quanto eu vou cobrar”. Deixa eu ver. Aí ele falou… eu falei pra minha secretária, se fosse um cara inteligente você ia falar isso, falei: “ah, conversa, né? Tá especulando o menininho para trabalhar”, é de graça para ele, já vou trabalhar, né? Já, já vou, já tô fazendo já isso aqui de graça. E aí eu fui atrás, conversei com alguns cartórios judiciais, tá? Então fui em alguns cartórios e com toda a humildade de um menino de 22 anos, de um homem de 22 anos de idade, mas que tava se formando, né, aprendendo a profissão, porque eu nunca tinha advogado, né? Tava começando, fazia 4 meses que tava começando. Eu cheguei nos cartórios e falei: “Cara, eu não sei fazer isso, eu não sei pedir uma carta de arrematação, eu não sei emitir uma guia de ITBI”. Ia na prefeitura e falava: “Olha, eu não sei emitir uma guia de ITBI, como é que eu faço?”. “Bruno, senta aqui, vou te ensinar”. Então eu tive esses anjos na minha vida, que são…

Humildade também para perguntar, é foi isso.

Eu acho que um pouco de cada, né? Tive a oportunidade de ter encontrado boas pessoas e não fui arrogante achando que já sabia, sabichão: “tá aqui meu…”. Não, pelo contrário, né? Então assim: “ó, tô começando agora, como é que eu faço?”. Então essas pessoas me ensinaram como fazer, como, como montar uma carta de, de arrematação. Ah, [ __ ] fui privilegiado, cara. São prestadores de serviço público, na verdade são servidores públicos por excelência, sabe? São pessoas que fazem porque gostam, fazem porque amam e elas fazem bem-feito, né? Tem muita gente que fala: “ah, o serviço público tá sucateado”, cara, tem muita gente boa lá dentro, sim, lógico, total, como tem gente ruim também em tudo que é lugar. E aí essas pessoas me deram as dicas, tal, eu fui aprendendo, resolvi o problema do cara, ele ficou com 50% do imóvel dele no final das contas.

Resolveu bem?

Resolveu, ficou com 50%. A gente locou o imóvel para uma pessoa, eles dividem o aluguel e dividem o aluguel até hoje. Então faz 12… de 11 para 12 anos, foi em 2012 esse imóvel tá lá ainda no nome do cara, foi em fevereiro de 2012. Então faz 12 anos quase que esse imóvel tá em nome do cara, que ele comprou 50%, ele divide o aluguel com outra pessoa. Deu sorte, né? E tem um ditado que fala que time campeão também tem sorte, é isso aí, é verdade. E o cara teve, o cara teve sorte, porque poderia ter sido um [ __ ] de um problema, maior pepino, e ele fala… ele poderia talvez até se ter se traumatizado, se traumatizado e falar assim: “cara, nunca mais vou arrematar imóvel de leilão”, e não foi o caso. Então ele gostou, aí arrematou um, dois, três, quatro, cinco… Eu, já em dezembro de 2012, dezembro de 2012, isso, eu arrematei meu primeiro imóvel de leilão.

Que legal, cara!

Eu e o meu grande irmão, sócio, amigo, de que o nome é Felipe também, é mesmo, cara. Filho do… gente boa, só o nome já dá para saber. Ah, só é só você ter o xará, o cara já é diferenciado, né? É. E ele é filho do dono do, do cartório de notas.

Que legal, então esse você conheceu ele no cartório?

Eu conheci ele na faculdade, ele fez faculdade comigo, e ele falou: “[ __ ] cara, tu é mó inteligente, vai estudar para cartório” e tal. E ele é um cara super inteligente também, super organizado, metódico. E as pessoas não são boas em tudo, não são boas em tudo. Eu sou bom em Direito, cara, eu sou bom para caramba no que eu faço, só que, financeiramente e administrativamente, com 22 anos de idade eu era um zero à esquerda.

Sim.

E ele era bom, ele era o cara organizado, então a gente formou essa parceria. E aí, já respondendo a uma das primeiras perguntas do investidor de leilão, né: “eu posso comprar leilão com alguém? Eu posso formar um fundo, um fundo?”. Pode, e o imóvel vai sair 50% no seu nome, 50% no nome da pessoa de que você é sócio, e tranquilo, e tá tranquilo. Você pode vender a, a tua metade para quem você quiser, ele pode vender para quem ele quiser. O ideal é que seja vendido juntos, mas se algum dia os sócios, né, os proprietários virarem de bunda, né, não continuarem, há um problema entre eles, tranquilo, cara, não tem problema nenhum: cada um vende uma parte um pro outro, ou os dois vendem e recebem o dinheiro separado, isso não é um problema. Então a gente comprou o nosso primeiro imóvel na Praia Grande, a gente mesmo que limpou o imóvel porque não tinha grana para nada, cara. Eu peguei R$ 30.000 emprestados, eu tinha 20 paus, eu peguei 30 paus emprestados com o meu pai. Me emprestou a juros de 1% ao mês. Ele falou assim: “cara, não é porque você é meu filho de que eu não vou emprestar, até porque você tem irmãos, certo?”.

É isso aí, justo.

Eu falei: justo. Me emprestou a juros de 1% ao mês, R$ 30.000, e eu tinha 20 que eu estava economizando da época de estágio, de…

Sim, tinha uma grana guardada.

…tinha uma graninha guardada. Então eu tinha 50, esse meu amigo tinha mais 50, a gente comprou um imóvel de R$ 96.000. Pagou comissão do leiloeiro, pagou ITBI — já vamos explicar o que que é cada um desses pontos aqui se você ficar um pouquinho mais para a frente, né? Aquele segura aí, segura, segura, calma, calma, calma, calma, calma, calma.

Calma, calma.

E aí a gente já vai explicar um pouquinho dessas coisas. E aí pagamos todos os custos do imóvel, vendemos depois de 12 meses por 160, cara. A gente lucrou…

Caraca!

…é, a gente lucrou bem, cara. Foi na época do boom imobiliário, não sei se você lembra, a época da bacia do pré-sal, tava tudo voando, tal, a gente comprou nosso primeiro imóvel. Aí depois compramos um, dois, três, quatro, cinco… a gente tem esse fundo até hoje, então de doal…

Vocês dois ainda?

Eu, nós dois, né? E é um dinheiro… é um dinheiro de que a gente só coloca, né, a gente nunca tira, então esse…

Você saca dividendos, põe lá e vai girando o imóvel?

Vai girando, vai girando o imóvel, imóvel vai comprando mais imóveis. Então isso é um fundo que só cresce, cara, só cresce, cara. E é bem legal porque a gente passou… é hoje eu consigo falar que eu passei por todos os momentos do mercado: eu passei por um boom incrível, onde as pessoas compravam qualquer coisa na planta, em leilão, e comprava imóvel… o que aparecia, comprava e vendia, era um bom negócio; e eu peguei a época das vacas magras do mercado imobiliário, que foi quando quebrou uma cacetada de, de construtoras. A gente teve o problema da Lava-Jato que afetou muitos investimentos das construtoras, teve a Odebrecht que foi pr… que foi para a delação premiada, a gente, a gente teve a PDG que foi para a recuperação judicial. Então todas as grandes construtoras que construíam eh por estar envolvidas com a Lava-Jato ou por conta da crise internacional que tava rolando, passaram auros… um monte de empreendimentos não foram entregues, e aí os preços começaram a cair, então eu vivi a parte da das vacas magras. E eu tenho uma expectativa pro mercado imobiliário que é uma expectativa boa, cara, por quê? Porque o mercado imobiliário, como qualquer mercado, ele é cíclico, só que ele é um mercado que leva mais tempo pros ciclos começarem, terminarem, mais lento…

Ele é mais lento.

…ele é mais lento, isso faz com que ele seja mais seguro, verdade. Diferentemente do mercado de ações, por exemplo: teve a pandemia, tem um negócio chamado circuit breaker. É circuit breaker para quem não sabe o que que é, é o seguinte, cara: o mercado caiu mais de 10%, a Bolsa para, trava, trava, ninguém faz mais nada, [ __ ] circuit breaker na pandemia, se eu não tiver enganado, a Bolsa passou por cinco circuit breakers, e aí eu acho que ela trava por uma hora, não sei, e aí abre de novo, se cair de novo, trava de novo. E se cair a terceira, aí é só no dia seguinte, só no dia seguinte. E aí tu tá com o teu dinheiro lá, tu fala: “cara, eu quero vender…”.

É, eu quero vender, eu não posso, o que que eu faço, né?

Então, e aí, quando dá circuit breaker, aí todo mundo fica deses… desesperado. E a gente passou pela pandemia, cara, cinco seguidos, tal, tal, tal, tal, tal. Em compensação, o mercado imobiliário, principalmente dessas regiões, Alphaville, eh Riviera de São Lourenço, Litoral Norte, Praia da Baleia… as regiões que antes eram utilizadas pelas pessoas que trabalhavam no grande centro como regiões de, de descanso e lazer, passaram a ser para as pessoas que estavam trabalhando de casa, local de moradia, é isso. Para que que eu vou ficar aqui em São Paulo se eu posso ficar na minha casa na Riviera de São Lourenço? Para que que eu vou ficar em São Paulo se eu posso ter a minha casa lá no interior, lá em em Atibaia, em Itatiba, né? Pra quê? Qualidade do ar melhor, tudo melhor, melhor qualidade de vida, não tem trânsito, não tem absolutamente nada, então as pessoas foram migrando para esses locais e o preço desses locais bombou, cara, bombou. E, e o que que as pessoas faziam muito na época da pandemia, né? Reformavam o imóvel. Eu não sei se você acompanha o preço dos produtos de, de construção civil.

Cara, eu surfei essa onda, eu sou da construção civil.

Exato, exato, nossa, cara, muito.

E o preço do vidro subindo e tal, e era todo mês, meu, foi impressionante, foi, foi impressionante, mas deu para ganhar uma grana, foi.

Então o que que acontece no mercado imobiliário: eu vejo que ele é um mercado, cara, que ele não é tão célere nem para subir, nem para descer, sim. E para quem gosta de trabalho… de trabalhar com investimento seguro, cara, eu sou filho de português e italiano, cara. Tem uma coisa de que português gosta é tijolo, é… Eu desde pequenininho, meu avô construía, meu bisavô devia… devia construir lá não sei de onde que ele veio. Então isso eu acho que é algo que é um investimento seguro, e, e o português gosta de investimento seguro, e é seguro mesmo, e é seguro porque é tijolo, cara. Então assim: “ah, o mercado caiu, teu imóvel desvalorizou”, e você nem percebe, sabe?

Não tem um reloginho na frente da tua fechada: “100.000 é isso, menos 15%, acabo de perder 15%”.

Exato, você não fica desesperado porque essas coisas não acontecem, não acontecem ou, se acontecem, a gente não vê.

Exato, e na tendência sempre aumenta.

Então, quando você olha depois de um tempo, você ganhou dinhe… ganhou dinheiro. Aconteceu isso com meu apartamento. Fui… a gente tava pensando em se mudar por conta da frente, aí eu fui ver o preço, falei: “Caraca, meu, o da frente é muito mais caro, muito mais caro”, porque eu tava com a referência do quanto eu paguei, sabe? Aí quando eu fui ver o meu, aumentou para caramba, falei: “Nossa, ganhei maior grana, hein?”. E assim, a gente tá há 4 anos nesse apê e, cara, o apartamento quase dobrou de valor e eu nem, nem sabia, não fez nada para isso.

Fez nada, isso que é maravilhoso, entendeu? E aí você falou de pessoas que falam mal do leilão, né, [ __ ] que que te afastam do leilão… Já tiveram problemas, experiências negativas, né? E quando você falou isso, eu lembrei imediatamente do meu pai, por quê? Porque quando eu fui começar a trabalhar com leilão, eu fui… sempre conversei muito com meu pai, né, e conversei com, com os meus clientes também, que são pessoas que têm um, um mega conhecimento. Então eh conversava: “ó, e o que que você faria se fosse um caso desse na tua empresa?”, porque eu era novo, eu não tinha esse backstage aí para, para me dar suporte. E eu conversando com o meu pai, e o meu pai falou: “cara, eu já investi muito em leilão de cavalo e eu perdi muito dinheiro com isso”. Falei: “pai, você tá viajando, porque leilão de cavalo não tem nada a ver com leilão de tijolo, não tem nada a ver. Você comprou um cavalo hoje, passou 10 anos, seu cavalo morreu, você perdeu o investimento; você comprou hoje, passou dois meses, morreu, perdeu o investimento, adoeceu, foi… foi picado por uma cobra no pasto, cara, já era, morreu, perdeu teu dinheiro”. É. E diferentemente do investimento de leilão… Se você algum dia participar de algum leilão de cavalo, você vai ver que tem o uísque à vontade, é animal, por quê? Porque a galera compra no emocional. Emocional. Então assim, são parcelinhas, R$ 48 parcelas de R$ 2.000… já viu o canal do boi?

Nunca vi, cara.

Nunca viu? Se você algum dia tiver a oportunidade, entra no canal do boi e dá uma olhada lá: 30.000 parcelas de R$ 2, e a pessoa acha que tá pagando barato, bom. E aí ganha dinheiro nisso, resumindo a história brasileira: só vê a parcela, o valor da parcela.

Vê a parcela, o valor. Se a parcela couber no bolso, dá para comprar, dá para comprar.

Então ele falou isso para mim, eu falei: “cara, vou mostrar para ele que vai dar certo”, voltando àquela… ao meu storytelling, né? Vou mostrar para ele que vai dar certo. E aí eu devolvi os R$ 30.000 que eu peguei emprestados com ele. Ao invés de devolver depois de 12 meses, daria 33.600, 12%, fazendo a, a conta a juros simples…

Sim.

…eu devolvi 36, falei: “ó, tá aqui”.

Caraca!

Porque um pouco orgulhoso, queria mostrar, queria mostrar que valeu a pena. Falei: “tá pago, é isso, tá pago, tá aqui”. E aí fui comprando, tal, então foi assim que eu comecei no mercado de leilão. Encontrei alguns anjos na vida, tive a oportunidade de ajudar algumas pessoas, alguns advogados inclusive: “Bruno, quero começar com leilão de imóveis, o que que você me recomenda?”. “Cara, lê esse livro, vai estudar isso”. “Ah, tô com uma dúvida sobre isso, sobre aquilo outro”. Então eu acho que esse… e o mercado é enorme, cara, não adianta você esconder informação, e tem, tem, tem… tem para todo mundo, sabe? Todo mundo, concordo com isso aí. Então eu acho que esse papo de que a gente vai ter hoje aqui vai ser enriquecedor por causa disso, é um papo super aberto, não é aquele conteúdo com juridiquês, né? Não é a forma…

Não é a forma como eu falo, até porque…

E é verdade, você, você é bem, bem de boa nisso aí, cara. Isso é uma coisa de que eu gosto. Você sempre foi assim, cara, é… não sabe, tipo, é o papo de boa, sem… você nunca quis inventar moda, você nunca quis se aparecer, foi uma coisa de que eu gostei, falei: “cara, o cara é advogado, e hoje em dia o advogado tem se ligado um pouco mais…”.

Sim, porque você, você tem que se conectar com a pessoa, se você não se conecta… Você fez isso, cara, faz tempo.

É, faz tempo, desde, desde quando a gente se conheceu você já tinha essa abordagem mais, mais desencanada, assim. É verdade, é verdade, é é uma característica essa daí, talvez por ser jovem, por ter enfrentado algumas coisas quando era jovem, né, e ter entendido que as dores das pessoas…

[ __ ] Ô, Lucas, você falou minha senha na frente de todo mundo aqui! Lucão, você vai ter que colocar o “pó”, cara, vai ter que colocar o código no… do… Ó, lá e vem, pô, quantidade grande. Caraca, o que que é isso? Isso, ô… Será que o pessoal de casa lá consegue ver isso daqui, cara? Rapaziada, ó lá, se vocês quiserem uma pizza, é só colar, ó lá, tem o merchã do Pizza Hut aí, como é que é? Não, Pizza Hut, paga nós, Pizza Hut, por isso, por favor, patrocina a gente. Ô, Joãozeira, travou? Não, voltou, não, não travou não, né? Já era, o Pizza Hut paga nós, Pizza Hut. Ô, pode deixar na câmera aberta e vem pegar seu pedaço. Ô, Lucão, pega uma, uma faca lá para nós, só para dar uma favorecida. Ó, escuta o cheiro aqui, ó, vocês que estão em casa, escuta esse cheiro aqui, ó. Gente, olha, olha o cheiro dessa pizza, olha só isso aqui, que delícia, ó! Tá sentindo, né? Coitados de vocês se vocês estiverem assistindo aí na… mas agora na hora da janta, né, cara? Cara, ó, a gente tá gravando agora, é exatamente 21h15 da noite, então tá… só que é gravado, vocês não estão assistindo nesse horário, né? A gente vai pegar uma pizza lá e já continua.

Então, e cara, você devolveu o dinheiro pro teu pai, então aí devolveu o dinheiro e a história de leilão… de leilão começou assim, e foi assim desde então. Então era um escritório, começou só comigo, hoje é um escritório que tem 14 pessoas trabalhando.

Caramba, que legal, cara, um escritório que cresceu.

É, escritório que cresceu de forma sadia. Eu acho que esse é o principal ponto, não foi aquele crescimento alucinante; não, um crescimento orgânico, de forma segura, sempre pensando nas contas, nunca pensando no sócio ficar rico, mas na empresa ficar rica, total. Faz muita diferença, eu acho que esse é o principal ponto, sabe? Eu tô crescendo não pro Bruno ficar rico, eu tô crescendo para ter um legado, esse é o meu objetivo.

E outra, você tá investindo nos seus imóveis, então, naturalmente, a tua poupancinha, a tua aposentadoria tá ali, né?

Cara, não tô preocupado com o escritório, eu tô preocupado com… não tô preocupado em ganhar dinheiro com o escritório, tô preocupado em fazer com que o escritório tenha condições financeiras de crescer, e quem sabe aí a gente chegar, logo, logo, ter uma, uma filialzinha no Ceará pra gente aproveitar agora o, o verão. E, cara, já…

Você pensa mesmo em, em ter filiais? Não, né? Porque, no final…

Não, eu penso, cara, eu penso muito, eu penso muito. A gente tem um plano de, cara, um plano de negócios no escritório. O primeiro pedaço é do, do convidado, né? É por favor, mão na mão mesmo, né? O primeiro pedaço do convidado. O cara fala que é sem juridiquês, você com… Ah, obrigado, tá bom, fechei. Eu não ia fazer isso não, agora que eu tô fazendo. E o que que eu estava falando, o que que eu estava falando é o negócio do… é para todo mundo, é para todo mundo, é porque, porque as pessoas não conhecem, cara. Eu estava aqui, que eu falei que eu vou soltar o verbo agora, né? O verbo, vou soltar o verbo, Lucão. Teve um cara que teve um cara que começou com… falando sobre o leilão, que hoje ele é fera, fera, fera absoluto, é um monstro sagrado no setor, que é o Érico Rocha, não sei se você já ouviu falar. Ele começou a falar de leilão, cara. Érico Rocha, o início do Érico Rocha, junto com o irmão dele, Hugo Rocha, era um negócio chamado Pró Leilões.

Não acredito, cara! Cara…

O Hugo Rocha e o Érico Rocha começaram na internet vendendo os produtos dele na internet, vendendo assessoria jurídica de… assessoria jurídica não, assessoria para investimento de leilão, mas um leilão específico: leilões da Caixa Econômica Federal. Ô, Lucão, isso aí já dá corte, hein? Érico Rocha leiloeiro, que isso aí vai entrar, vai entender, mas tem que fazer o clickbait, ó lá. Só… o Érico Rocha e o Hugo Rocha trabalharam no Pró Leilões. Inclusive, se você digitar aí, Pró Leilões, digita aí depois no teu, no teu YouTube: “Pró Leilões Hugo Rocha”, “Pró Leilões Érico Rocha”. O Érico em alguns momentos do, do podcast dele, ele menciona essa, essa trajetória dele, né? E eu lembro que eu assinei essa plataforma lá no comecinho e ele, o cara é fera no negócio, né? Ele falava assim, ó: “por R$ 1 você assina a nossa plataforma e descobre qualquer local que esteja sendo vendendo imóvel da Caixa Econômica Federal, a nossa plataforma te indica”. Era tipo um buscador de leilões por R$ 1 real, cara, de que fala mesmo, hein? Tô te falando, não é mentira.

Que legal, cara, nem sabia disso, cara. E o cara começou com isso aí? Por óbvio, ele foi, foi entendendo o mercado e enveredou por outra área aí.

Uhum.

Mas então ele começou com essa, com com o leilão na Caixa Econômica Federal e ele falava o seguinte, ele falou: “cara, por que que as pessoas não compram o imóvel?”. Tem uns vídeos, se você digitar lá no YouTube, “Pró Leilões Hugo Rocha”, tem os vídeos dele arrematando os imóveis na Caixa Econômica Federal, participando de leilões sozinho. Então ele tá lá, aí fala assim: “ó, vai começar aqui o leilão, o público… leilão agora é tudo pela internet, na época não era, vai começar aqui o leilão público”. Eu já fui muitas vezes para Bauru, onde aconteciam os leilões da Caixa Econômica Federal, vai em Brasília. O Hugo Rocha: “vai começar aqui um leilão, vai ter um imóvel tal, tal, tal, alguém dá lance?”. Cara, era, sei lá, um imóvel de 100 por 40, ele levantava a mão e ele comprava sozinho.

Gravando isso?

Gravando, cara. É animal, sério. Leilão de imóveis é uma das coisas mais deliciosas que existem no mundo, cara.

Legal, cara, é muito legal. Porque você vê que as pessoas conseguem, eventualmente, atingir o sonho da casa própria. Tem tanta gente que tá lotada de juros por conta de financiamentos bancários e tudo mais. Tá, o cara que… que é o que acontece.

É o que acontece, cara. É ruim comprar imóvel financiado? Cara, não é o ideal, mas se é o que a única opção que você tem, vai com tudo e dobra os juros, né, cara? Triplica, triplica o preço do imóvel. E aí o leilão extrajudicial, que é uma das perguntas que eventualmente vêm, né: “qual que é a diferença do leilão extrajudicial pro judicial?”. O leilão extrajudicial é o leilão de banco, então, eventualmente, alguém pegou um empréstimo com o banco, não pagou esse empréstimo pro banco, o banco retoma o imóvel para ele e vende, de forma muito sucinta é isso. E por que que esses… por exemplo, o banco cobra, cobra mais barato? O banco não cobra mais barato, o banco, na lei de alienação fiduciária — eu não vou ficar aqui no juridiquês, mas tem uma garantia fiduciária quando você pegou… Qualquer pessoa hoje que buscar sua matrícula e olhar lá: “peguei um dinheiro emprestado com o banco para comprar o meu imóvel”, na matrícula vai constar lá “alienação fiduciária”. Todas as pessoas que pegaram dinheiro emprestado de 94 para cá… é, é acho que é 94, 97 para cá, que é a lei 9.514, que é a lei de alienação fiduciária, acho que é 97. De 97 para cá e compraram por alienação fiduciária, tem na matrícula a averbação lá de que o imóvel dela foi dado em garantia pro banco e que, se ela não pagar o banco, o imóvel pode… o imóvel vai ser levado a leilão, isso tá na lei. Então, obrigatoriamente, o banco vai levar o imóvel a leilão na primeira praça. Primeira praça, para quem não sabe, é o… a primeira oportunidade que o imóvel vai à venda, tá? Então é o…

Primeiro momento.

No primeiro momento, ele vai a leilão pelo valor da avaliação. As partes estipularam isso na escritura ou no contrato, no instrumento particular com força de escritura pública.

Então, mas essa é minha pergunta: por que que na avaliação coloca, coloca-se tão baixo? Não coloca…

Eu já vou chegar na, na tua resposta. A avaliação ela é feita… sabe quando o cara vai… não sei se você já financiou algum imóvel, vai um engenheiro lá do banco e vai, vai falar: “o seu imóvel vale tanto, dá para financiar”. Esse é o valor que vai constar no teu instrumento para fins de primeiro leilão.

Ah, entendi.

No segundo leilão, pela lei de alienação fiduciária, vai constar o valor da tua dívida. Então, eventualmente, você tem um imóvel de 1 milhão, que você pegou R$ 300.000 emprestados e deixou o teu imóvel como garantia. No primeiro leilão, ele vai por 1 milhão; no segundo leilão, ele vai por R$ 300.000, que é pro banco recuperar o prejuízo.

Exato, porque a ideia não é o banco ter lucro.

A lei foi feita não pro banco ter lucro, a lei foi feita para viabilizar o crédito no mercado imobiliário, perfeito.

E se tiver comprador, o valor vai aumentar?

Vai aumentar, aí vai, vai vir a pergunta: se passar, né? Porque o valor da dívida é 300, e se é arrematado por 500, o que que acontece com a diferença? O banco tem a obrigação de devolver esse dinheiro para a pessoa que perdeu o imóvel.

Que legal! Então não é um negócio “ah, a pessoa sai com uma mão na frente e outra atrás”. O banco não ganha nada de dinheiro, por isso que para ele tanto faz, ele tem que recuperar o prejuízo.

É isso, a ideia do banco é recuperar o prejuízo, e pro banco não vender o imóvel no segundo leilão é horrível por quê? Pô, um banco ele trabalha com dinheiro, né? O banco não é uma construtora, pro banco não é, é interessante ter imóvel, pro banco é interessante ter dinheiro. Quando ele tem dentro da carteira dele, do passivo dele ou do ativo, sei lá, o… isso daí vai entrar dentro da contabilidade, imóvel que acho que entra em ativo, né? Imobilizado. Ativo imobilizado, entra em ativo imobilizado, cara, pro banco é horrível.

Zero líquido.

Zero liquidez, e aí ele tem que fazer um… o que chamam de terceiro leilão, tá? Primeiro, segundo leilão, aí ele faz um novo leilão, nesse novo leilão o imóvel é do banco e aí ele pode vender pelo valor que ele quiser, tá? E aí ele coloca lá, vai financiar, se não vai financiar… Tem banco que dá 10% de desconto para pagamento à vista. Nossa, cara, às vezes tu vai numa loja de sapatos comprar sapato, se você for no mercado hoje e pedir 10% de desconto para pagamento à vista no pacote de bolachas, você não vai ganhar. Mas se você for no leilão de banco, no imóvel que já foi, já voltou do leilão — que eles chamam de venda direta —, tem banco que te dá 10% se você pagar à vista, e tem banco que financia em 420 meses.

Caraca, então você consegue comprar imóveis baratos, financiados. O que que acontece: você tem… você, quando você começa a nichar o produto que você quer comprar, fica mais difícil.

“Quero… a competição é maior”.

Exato, ou a, a oferta é menor. Então você: “quero comprar um imóvel de…”, obrigado, desculpa aqui, só para não… Beleza, tá bom. Eh “quero comprar um imóvel de leilão, é no Itaim, é na rua tal com a rua tal, é de até tal valor, até tal valor”, cara, dificilmente você vai achar. “Eu quero financiar”, é isso, você não vai achar nunca, ou se um dia por acaso tiver, a competição vai tá lá em cima.

Vai lá em cima, exato.

Então você quer tudo do bom e do melhor, isso… A ideia do banco é: ele vai te oferecer um investimento que, eventualmente, te permite até financiar, mas você tem menos oportunidades porque você tem mais pessoas devendo pro Poder Judiciário, vou chamar assim, do que devendo pro banco. As pessoas eventualmente deixam de pagar devedores, mas pagam o banco, a parcela do banco as pessoas estão pagando.

Exato, porque é o imóvel dela.

Porque é o imóvel dela, a pró… é isso. “Ah, o cara de quem eu passei o cheque eu não vou pagar”, é né? “Eu sou fiador de um contrato de locação, ah o cara lá não tá pagando, eu vou pagar o meu imóvelzinho aqui do bem”. É a cultura brasileira até. Cultura brasileira. Então tem muito mais oportunidade no leilão judicial. E o que que é um leilão judicial, cara? Leilão judicial é aquele leilão em que você tá comprando um imóvel que a origem dele é um processo, um litígio judicial entre duas pessoas, um credor e um devedor. O devedor não pagou a dívida de que ele tinha com o credor, o Poder Judiciário virou o cara de cabeça para baixo, chacoalhou, não cai um real, e ele falou assim: “Bom, eu tenho que caçar agora o que você tem de bens”. Ele vai atrás de carros, vai atrás de obras de arte, vai atrás de joias e vai atrás de imóveis. Normalmente vai pro imóvel, é muito mais fácil.

Vender uma dívida com o banco, não é uma dívida…?

Não necessariamente, tá? Para processos muito antigos, tinha, tinha ocasiões em que o banco emprestava dinheiro e não pegava garantias, então tem muito empresário que pega crédito de giro, capital de giro…

Pega capital de giro com o banco e não dá garantia nenhuma.

Giro… e aí o empresário assina como fiador no contrato com o banco, e aí, quando ele assina como fiador, o banco executa o contrato e vai atrás do patrimônio dele. Então pode acontecer de o banco entrar com uma ação de cobrança judicial, uma execução judicial, não foi um financiamento…

Direto, não foi… não tem nada de financiamento.

…foi o empréstimo de um capital de giro de que o cara assinou como fiador, tá? Então pode acontecer isso. Então tem dois tipos de leilão: o extrajudicial, que é a origem primordial, mas não principal, não exclusiva, é banco (pode acontecer, por exemplo, construtora retomar imóvel quando a construtora empresta o dinheiro, pode acontecer loteadora quando o, o comprador do lote não paga o lote), e, e pode acontecer uma dívida simples entre duas empresas: “eu vendi para um cara de que o cara não me pagou, revirei, peguei o imóvel do cara”.

Sim, mas aí vai ser judicialmente, aí eu não pego o imóvel para mim…

Não, isso judicializa já. Uhum. Se vende pelo, pelo padrão de… pelo leiloeiro que vai seguir lá pelo padrão de leilão de imóveis, a dívida vem para mim. Se o valor recebido do leilão for maior do que a minha dívida, o que sobra vai pro cara, é isso aí, tá?

Mesmo padrão do extra?

Mesmo padrão do extra. Então o extra é quando o banco financia, precisa recuperar o, o valor, e quando é judicial, qualquer outra dívida em que caçam os bens dos caras, isso aí. E às vezes mais de uma dívida, porque às vezes a pessoa não tem uma dívida só, ela tá perdendo o imóvel por dívida de condomínio, mas ela também deve IPTU e tá devendo também pra empregada doméstica dela que ela não pagou.

Vai para todo mundo.

Vai para todo mundo, sobrou dinheiro vai pro cara que tá perdendo. Então o processo de leilão na… é, é a excelência, é o suprassumo da Justiça, sim. Porque é no processo de leilão que você paga o credor, de que o devedor ele, querendo ou não, ele paga o credor, isso. Então, dentro da Justiça, cara, é o que tem de mais bonito, é onde você vê ela acontecendo, exato, é o que deveria ter até com mais afinco, inclusive. Porque no Brasil ainda é muito fácil de ver… é muito fácil de ver muito o que é errado, né? Que isso cria uma insegurança jurídica pra gente com, com as proteções, né, um monte de blindagem, mais é de fato tem, tem isso. E o leilão judicial é uma ferramenta para evitar que isso aconteça, de de aplicação real da Justiça. Então isso é muito maneiro.

E, Brunão, deixa eu… deixa eu te fazer uma outra pergunta. Cara, isso vai pro cara… e se eu comprar um imóvel, e aí chegar lá… deixa eu ajudar a cortar… tá com a mão tá… bom, obrigado, obrigado. Se eu compro o imóvel, cara, e aí, sabe o que que acontece: eu compro esse imóvel, ele… eu pago ele, faz todo aquele processo, aquela burocracia que a gente vai chegar nesse, nesse ponto ainda, e aí chega a hora de eu pegar a chave, se tem gente no imóvel, como que funciona a desocupação? Como que é isso aí? Porque isso é uma preocupação: “Ah, se é uma família com filhos, não dá para tirar”. Como que é isso aí? Como funciona esse processo judicial?

Beleza. O processo de imissão na posse, cara, é o nome desse processo, tá? Como que é? Imissão, imissão, imissão. Tem emissão, que é de emitir um documento, por exemplo, e imissão, tá com ‘i’. O processo de imissão na posse ele ocorre de uma forma no leilão extrajudicial e de outra forma no leilão judicial. No final das contas, sempre acompanhado de um oficial de justiça, essa é a forma mais segura para você entrar no imóvel. “Ah, mas eu conheço um cara que fez um acordo e o cara saiu amigavelmente”. Ótimo, o ideal é sempre tentar um acordo para a pessoa sair do imóvel de forma amigável, então você oferece para ela é um aluguel, dois aluguéis, três aluguéis: “ó, você não vai para a rua enquanto o teu dinheiro não sai no processo lá”, porque tem que pagar um monte de credores, “você vai morar em outro local, eu tô te dando aqui três aluguéis”. É um exemplo, tá, não, não é uma obrigação isso. Caso a caso, caso a caso. E você sai, e eu vou ficar utilizando o meu imóvel, porque pro investidor, qual que é a dor do investidor: cara, eu coloquei meu dinheiro lá, eu quero ver meu dinheiro de volta, é. E para eu ver meu dinheiro de volta, o que que eu preciso: eu preciso entrar no imóvel, é isso. Então parte do trabalho é colocar o investidor lá dentro. Pô, Bruno… e o investidor é que tem que ir atrás do cara? Claro que não, se ele estiver assessorado, claro que não.

No caso, o seu escritório cuida de tudo.

Cuida de absolutamente tudo. “Ah, Bruno, não estou assessorado, preciso de advogado?”. Cara, comprei um leilão de banco, beleza, fui até lá, conversei com o cara, o cara saiu, o banco me transfere a propriedade do imóvel. Cara, você não precisou, já era, resolvi, o advogado tá resolvido. Quantas vezes acontece isso, cara? Duas vezes em 1.000. É difícil porque a pessoa que tá perdendo o imóvel ela, normalmente, não tem para onde ir, ela não vai querer sair do imóvel dela, e aí você vai ter que contratar um advogado para isso. Então contratar uma assessoria jurídica, contratar um advogado é bom sempre, cara. “Ah, eu tô com problema no meu carro, apareceu uma luzinha”, é você que vai abrir o manual e vai caçar lá o motor? Não, você vai procurar um mecânico.

E é um B.O. gigantesco, né, cara? Se você vai fazer isso com, com um carro, tem um valor muito mais baixo, por que que tu não vai fazer com o imóvel? E outra, se você quiser economizar com isso, é melhor você nem fazer isso.

É, você não tá pronto pro mercado.

É, você não tá pronto, porque isso entra no custo e no final dá lucro do mesmo jeito, é isso aí, cara. E normalmente as pessoas perguntam, né: quanto, qual o percentual de lucro? Caraca, vou falar, vou falar, posso falar? Pode, pode falar. Quanto que… cara, na média mesmo, sem brincadeira, fala assim: ó, o melhor cenário… quero começar pelo, pelo melhor cenário.

Bom, o melhor cenário realista, realista, sem assim “ah, aconteceu uma vez na vida”, tá? Na morte… Mas o melhor cenário realista, pagando tudo ainda acontece, pagando todos os custos, pagando advogado, pagando registro, cara, de 30% a 35%. Isso ao ano? Isso por, por operação.

Por operação? Exato, porque é diferente você falar o ano, por operação, tá? O prazo médio de um leilão é de 4 a 6 meses numa vara rápida, numa vara mais lenta, num leilão judicial, de 6 a 8. E aí você vai… tem que vender, tem que vender, tem que eventualmente dar uma pintada. Normalmente você faz uma operação por ano, tá? A cada 10, 12 meses a média do ciclo entre participar do leilão, arrematar, burocracia, retirar o, a pessoa do imóvel e pegar a chave, dá uma pintadinha, porque você vai vender no mercado tradicional, então você precisa deixar uma… não precisa pintar, mas se você pintar você valoriza o imóvel, custa, custa nada e valoriza bem o imóvel. Dá uma pintadinha, colocar numa imobiliária ou até vender por conta própria, colocar na imobiliária e vender. Normalmente o ciclo é um ano, normalmente um ano, mas dá para fazer a média… dá para fazer menos, né? Você chuta um ano pior cenário? Não, eu assim, pior cenário, pô demorou… eu chamo de… eu chamaria de conservador.

Conservador? Porque você teve casos de que demorou dois anos.

É, teve o caso mais longo do escritório, levou dois anos para a pessoa vender, vender. Quanto tempo em média uma, o o ciclo acontece no teu escritório até a venda ou até até a venda?

De 10 a 12 meses.

De 10 a 12 meses, então é conservador mesmo, boa. E aí tem, por óbvio, tem gente que: “Ah, então só vou fazer 30, 30% com R$ 1.000?”. Não, se você comprar quatro imóveis de R$ 100.000, você vai fazer 30% em 400. Cara, mas mesmo assim, Bruno, não… 30%, 35%, mano, é em ano… em um ano é um bom cenário. Mas tem um cenário ruim, pô, qual que é o cenário…?

O pior cenário é sempre perder dinheiro, né? A gente…

Mas na média, a probabilidade de você perder dinheiro…

Cara, é 98% das vezes é se você não tiver assessoria jurídica, com… aí sem se meter em roubadas, exato. Porque o, o trabalho da assessoria jurídica qual é: é falar: “olha, o que você acha que é um bom negócio, na real é isso aqui, às vezes é, às vezes não”, exato. Então a gente tem uma média lá de que, a cada 10 processos que a gente analisa, quatro a gente dá sinal verde.

Caraca! Então você é… Tem muito mais porcaria do que coisa boa, olha só.

Tem um monte… Então tem… eu trabalho lá por mês com 200 imóveis que passam lá por mês, cara, 40% disso a gente tá falando é imóvel para caramba, então tem mercado para todo mundo. Tem imóveis que sobem mais, tem imóveis que sobem menos, acho que não é o objeto. Tem mercado que não é nem tão ruim, mas o risco é maior, o risco é maior, exato, cabe ao investidor qual o apetite ao risco de que ele tem. O trabalho do assessor jurídico de leilão é mostrar para você onde você tá entrando. O assessor jurídico, na minha opinião, que fala “compra” ou “não compra”, cara, ele peca porque cabe, cabe ao cliente decidir, só ele sabe a saúde financeira dele. Às vezes tem cliente que tem apetite ao risco. Esse meu primeiro cliente lá da casinha de 50% de que eu mencionei no começo, ele gosta de comprar direitos. O que são direitos: cara, o cara tem contrato de gaveta, então para regularizar isso dá mais de dois anos de processo, mas para ele é bom por quê? Porque a disputa é menor, a disputa é menor, e às vezes o desconto é maior, o desconto é maior. Então ele não tem pressa para resolver o problema dele, ele tem o advogado em quem ele confia, que vai resolver o problema dele: “Brunão, dá para resolver?”. “Dá para resolver, cara”. “Então vou comprar”. Caraca, aí o cara compra sem pressa. Eventualmente, loca o imóvel, e o que que é muito legal do investimento de leilão para quem loca imóvel, né? Porque tem o investidor que compra para alugar: quando você compra um imóvel de R$ 100.000, a locação residencial vai dar mais ou menos de 0,2% a 0,3% na tua mão; a locação comercial, 0,5%, 0,6%, vai dar um pouquinho mais no imóvel de… isso porque você compra o imóvel a preço de mercado. Quando você, você compra o teu imóvel de leilão, a tua base de cálculo é muito menor, entendeu? Então, porque você não pagou 200, pagou 400, você pagou menos, você pagou 140, você pagou 150, então o teu retorno é maior. “Ah, eu tô comprando kitnet”, tem, tem até aqueles caras do, do YouTube que compram kitnet, né, cara? Dá para comprar kitnet de leilão, tu não precisa fazer kitnet, tu compra kitnet de leilão. Para que que você vai montar kitnet, vai pagar empreiteiro, vai pagar… Maior dor de cabeça! …maior dor de cabeça. E você paga com desconto, você paga com desconto, então tem essa oportunidade. E tem tanto kitnet quanto mansão em Alphaville em leilão. Tem absolutamente de todos os valores, todas as pessoas têm problemas.

Caraca! O que que tu tem mais de pergunta boa para mim?

E, cara, por exemplo, vou comprar um leilão de um de imóvel, vou fazer um imóvel, cara, vale a pena visitar? Uhum. Porque assim, pô, tô comprando uma coisa sem ver como que é, precisa visitar? Eu preciso entrar no imóvel? Você consegue visitar se eu quiser comprar um imóvel, tenho certeza, gostei, vou entrar nesse leilão. “Ah, mas o leiloeiro abre aí as portas, quero ver”. Funciona assim? Porque também, muitas vezes tá ocupado, como que funciona esse, esse processo?

Noventa por cento das vezes tá ocupado, cara.

90%, cara?

Noventa por cento das vezes tem gente morando lá dentro. Então, para você entrar nesse imóvel, você vai precisar ou da anuência da pessoa, de bater lá e falar: “posso entrar? Posso entrar para dar uma olhada? Vai ter um leilão aqui, eu quero comprar, é isso, eu quero comprar teu imóvel, você deixa eu ver?”. Quem em sã consciência vai deixar? Ninguém, ninguém vai deixar. Existe uma outra opção que é mediante a força do Poder Judiciário, que aí vai o oficial de justiça ou o Poder Judiciário autoriza o leiloeiro a abrir o imóvel para mostrar pras pessoas, e se a pessoa que estiver ocupando se negar, chama a polícia. O que que acontece a maioria das vezes: a maioria das vezes, as pessoas não conseguem ver o que tem lá dentro, então você tá comprando um produto mais barato, só que você não sabe como ele vem, você tá comprando parede, chão e teto, é isso de que você tá comprando, isso. Todo o resto não existe, todo o resto… se vier brinde, se vier brinde: “ah, veio mobiliado, o cara deixou aí e falou que é para ficar comigo”. Cara, ótimo, é teu. Se o cara deixou… se o cara fala: “não, eu venho buscar”, você fica como responsável por aquele produto por um período de tempo, até o juiz falar: “ó, se você não buscou, agora é do cara”. Então, já entrei em imóvel em que o cara deixou PlayStation e Xbox.

Caramba, mentira, cara!

Pois é, PlayStation, Xbox deixou. Eh ar-condicionado deixou, televisão deixou, cara, um monte de coisas. E já, já cheguei a entrar em imóvel em que o cara tocou fogo no imóvel, cara, numa penteadeira que ele tinha, ele tocou fogo. Tipo… [ __ ] [ __ ]. Ele, ele quis sacanear? Vai muito de caráter, não tem nada a ver com dinheiro, sim, sim, sim, tá, cara? Tem gente que tem dinheiro e tem caráter, tem gente que não tem e tem caráter também. Então é o caráter da pessoa que tá lá dentro: é uma pessoa má, cara, ela vai sacanear teu imóvel.

Caraca!

É uma pessoa que é do bem, mas teve um problema e tá passando por uma dificuldade, o que é 90% dos casos, é cara. Então ela vai sair, ela vai provavelmente criar alguma dificuldade não porque ela quer, sim porque ela precisa de um tempo de… porque ela precisa, pá. Mas depois ela vai sair, então existe a possibilidade de você visitar. É raro, mas é melhor então nem contar com isso. O que que é ideal, cara, qual que é a dica de que eu dou: vá visitar o espaço, não o imóvel, legal. Visita o prédio, é um apartamento você, você vai comprar. Cara, visita o prédio, toca no síndico, o síndico vai falar, porque normalmente a dívida é de condomínio, o cara que tá perdendo o imóvel não tá pagando o condomínio. O síndico tá louco para…

O síndico tá louco para trocar de cara lá, pô.

“Como é que tá o imóvel?”. “Ah, o imóvel tá meio derrubado, teve, teve infiltração no andar de baixo”. Síndico… tu já sabe se o banheiro tá com problema, né? Então você não necessariamente precisa entrar para saber como é que tá. Em alguns leilões judiciais, existe um perito que vai avaliar, e aí quando o perito vai avaliar… desculpa, eu tô querendo terminar uma pizza aqui… quando o perito vai avaliar, o que que acontece: ele tira fotos, sim. E ele tirando fotos, você consegue ver como é que tá lá dentro. Mas aí, eventualmente, esse lado tem um, dois, três anos, já não tá mais igual, não é? Não tá mais atualizado.

Uhum. Caraca, bicho. E, cara, qual, qual é o maior B.O. de todos esses que você… porque você acabou de falar assim de que, cara, teve um cara que colocou fogo na penteadeira. Se o cara colocar a [ __ ] de um fogo num, num imóvel e estragar o imóvel, aí é caso criminal também, cara. É isso. Então assim, as pessoas elas têm um limite, né? E, graças a Deus, o Direito Penal tá aí para isso, para colocar limites nas pessoas. Por que que as pessoas… não vou nem falar do Direito Penal, falar do Código de Trânsito: por que que as pessoas não atravessam o sinal vermelho quando não tá passando carro? Pagar multa, é isso. E, cara, já teve caso muito grave assim, de perder o imóvel com alguma coisa que não…? Não, já entrei numa centena deles, cara. Mas nenhuma coisa de que perca o imóvel, não, porque só se ele… só se ele derrubar o prédio, o imóvel, sim. Se ele não derrubar o prédio, ele não vai e outro, o risco de você pegar… então, um prédio é até melhor do que pegar uma casa, porque uma casa é mais fácil de de o cara ir lá e… É, eu diria que é melhor você comprar um imóvel com gente morando do que vazio, por mais contraditório que isso possa parecer. Porque se tem alguém morando, tá em…

Exato, cara, é isso, por mínimas que sejam, tá em condições.

…tá em condições, é isso. O ruim é quando o imóvel tá abandonado há 2, 3, 4 anos. [ __ ] gente, a gente entrou em uma vez em que tinha pombo para tudo que era lado: pombo, rato, morcego, cara, tinha de tudo. Teve… estava com a janela aberta, sem morador, os caras fizeram a festa lá dentro, meu irmão.

Caraca! E, bicho, vamos falar um pouco agora dos, dos problemas. Quais são os riscos envolvidos, cara? Tem… eu sei que, claro, tem risco positivo: ah, tem coisas prós e contras. Mas, cara, dos B.O.s, quais são os riscos que pode, pode dar de ruim assim, cara?

O maior risco é você comprar sem assessoria. Esse é o maior risco de todos.

E, cara, e pior que falando a real, assim, sou cliente de vocês, cara, isso não é demagogia, não… você não tá falando para se vender. Não é contratar o Bruno, é contratar a assessoria de qualquer advogado, qualquer advogado que seja especialista em leilão de imóveis é crucial para fazer um bom investimento de leilão. Por quê, cara? Porque você olha… quando você vai fazer uma análise de leilão, problemas na matrícula são inúmeros, tá? A gente tem um checklist lá de mais de 60 itens de que a gente analisa no escritório para saber quais os problemas. Normalmente, quais os principais problemas que aí o, o telespectador, o podcaster… Podcaster. …o podcaster tá escutando, ele falou: “tá, mas responde a pergunta aí, o entrevistador”. Então vou responder: os principais problemas são as dívidas que acompanham o imóvel, então dívida de condomínio e dívida de IPTU. Cara, orelha em pé para isso, viu lá que o imóvel tem dívida de condomínio e dívida de IPTU, fica esperto; viu que tem hipoteca ou penhora na matrícula do imóvel, fique esperto. Então são diversos…

Quem que olha, é o leiloeiro ou é a assessoria?

É a assessoria de que olha, a assessoria. O leiloeiro, o trabalho dele é disponibilizar a venda.

Caraca, então é um B.O. gigantesco, porque se você ainda não sabe nem pesquisar quais são os riscos envolvidos, você pode estar se entrando, entrando realmente numa rascada. “Ah, eu tenho até x a gastar”, você gasta aquilo, chega lá com o imóvel no teu nome, você tá com um fumo gigantesco.

Isso. E às vezes as pessoas se preocupam, por exemplo, né? Tem, tem muita preocupação que é… “ah, é só condomínio e IPTU”, aí esqueceu de olhar a matrícula do imóvel, aí na matrícula tem uma penhora trabalhista, não viu, olhou, deixou, achou que a matrícula não era importante. A penhora é quando o Poder Judiciário fala assim: “ó, esse imóvel vai servir para, para pagar a dívida de que você tá devendo pro teu trabalhador”. Na hora que vender, vai ter que pagar aquilo.

Vai ter que pagar aquilo, aí todo dia que você… “mas não é meu, tá penhorado dentro do imóvel”.

Isso aí tem dois pontos: você não responde pelas dívidas trabalhistas, você é o arrematante, tá? Mas se o, o credor trabalhista que tem a penhora averbada lá não foi informado da existência desse leilão, o imóvel continua garantindo aquela dívida, esse é o problema um.

Caraca! Então você comprou… garante que não foi informado e é, na verdade, é registrado porque o processo é público, né? E é como se fosse um requerimento na prefeitura registrado.

Entendi, tudo o que você coloca fica lá para sempre oficial.

Então, ó, o leiloeiro tem a obrigação de intimar o, o credor. Pô, o leiloeiro não intimou, ou o… na verdade, a obrigação legal é do credor do processo, tá? Mas transfere-se pela praxe, pela, pela prática pro leiloeiro. Ah, o leiloeiro não intimou, cara, o credor daquele processo pode levar o teu imóvel a leilão de novo, e aí você vai o quê: você vai comprar o imóvel duas vezes, cara. Esse é o primeiro problema. O segundo problema qual é: você tem uma penhora averbada na matrícula do imóvel e você não viu. Que penhora é essa? É uma penhora trabalhista. O credor foi intimado, então não vai ser um problema, tá? A gente superou aquele problema anterior. Mas o meu imóvel, o dinheiro de que eu depositar lá para comprar o imóvel, que era para quitar uma dívida de condomínio, por exemplo, não vai conseguir quitar a dívida de condomínio porque tem um credor trabalhista que tem crédito preferencial e vai levantar o dinheiro para ele. E aí o dinheiro de que eu achei que ia quitar o credor trabalhista… o credor condominial, que é o prédio em que eu vou morar, na verdade não vai. E as únicas dívidas que acompanham a coisa e são sempre de responsabilidade do arrematante, sempre entre aspas, tá? Tudo vai dependendo do que consta no edital, e eu acho que a gente vai falar alguma coisa sobre isso.

Vai falar isso, sempre entre aspas.

…então é a dívida de condomínio e a dívida de IPTU, isso. O arrematante responde, vai depender de diversos fatores, cada processo é de um jeito. Mas já entrando no edital, o que que é o edital de leilão? O edital de leilão…

Eu ia te perguntar isso: como se defender? Quais são as coisas assim… “cara, eu quero entrar sozinho, sem assessoria, beleza, não me convenceu, eu quero entrar no leilão sem assessoria”, corajoso, o que que eu preciso olhar no, no edital, cara?

Você precisa olhar aquele edital de ponta a ponta três, quatro vezes se for o caso, porque o edital não deixa passar nada, ele traz a regra do jogo. Cada leilão tem um edital diferente, cada leilão tem uma regra do jogo diferente. Vai ter edital que vai falar: “você é responsável pela dívida de condomínio e IPTU”; vai ter edital que vai falar: “você é responsável pela regularização do imóvel”; vai ter edital que vai falar: “você não responde pela dívida de condomínio, mas pela de IPTU, sim”.

Caraca!

Então o edital vai, vai trazer e vai traçar todos os problemas. No edital vai constar por ter usufruto, olha que louco isso: a gente teve um cliente que arrematou a propriedade de um imóvel — tô fazendo um parênteses, já vou voltar, tá? —, ele não leu o edital de leilão, e aí quando ele arrematou a propriedade, o direito de propriedade ele é fracionado. Então ele arrematou… é como se ele tivesse arrematado alguns dos direitos. Qual direito: ele tem o direito de vender o imóvel, só que ele não tem o direito de morar, usar ou locar esse imóvel.

Caraca! Então você tem que esperar a pessoa que tá lá morrer.

Olha que horrível! Você tá, no final das contas, você colocou um dinheiro e você ainda tem que torcer pela morte da pessoa que tá lá dentro. Meu Deus do céu, cara, horrível isso! Onde tá essa informação? No edital de leilão. Então o edital de leilão vai trazer todas as principais informações daquele caso. O trabalho da assessoria é verificar a fundo o que o edital traz a grosso, tá? Então essa é a diferença. “Ah, Bruno, mas eu quero ver o que mais que eu preciso olhar”. Cara, você precisa olhar a matrícula, a matrícula do imóvel é o segundo documento de que você precisa ler depois do edital.

Do edital. Então tem lá a penhora averbada lá, vai ter todas as coisas do imóvel.

O raio X do imóvel, é isso, vai tá lá. “Ah, preciso… o que mais eu preciso saber?”. Preciso saber se o devedor foi intimado do leilão, cara, isso é, é muito importante. Onde você vai ver isso: você vai perguntar pro leiloeiro, você vai perguntar pro advogado do condomínio, se for o caso, você vai ligar pro advogado do cara… É muito pulo do gato, cara, cara, tem muita coisa para ver, cara, tem que ter assessoria. Muita coisa, muita coisa, por isso que você fala: o risco é não ter assessoria.

Porque o risco é não ter assessoria, uma assessoria já tá calejada de ver tudo isso aí, cara. Se você… meu, só de falar isso aí já me dá dor de cabeça de ficar pensando tudo isso aí, cara. Quando as pessoas vão comprar um imóvel… você foi comprar o teu imóvel, o que que você tirou do vendedor? Certidões. As certidões são um núncio do trabalho de um escritório que vai fazer a assessoria jurídica para leilão de imóveis, então as certidões são só o começo do trabalho. E para quem compra e vende um imóvel na… normalmente: “ah, tirou as certidões, tá tudo bem”. E quando você tira as certidões e não tá tudo bem, o que que você faz? Você contrata um advogado ou você confia no teu corretor imobiliário? Porque tem corretor que é capacitado para isso: “ó, confiei no meu corretor, meu corretor disse isso, isso, isso, tô tranquilo”. Mas você procurou uma assessoria de alguma forma? Se pro imóvel que só tem a certidão negativa, que é compra e venda, só lá você procura uma assessoria, cara, você tá comprando um problema. Você tá resolvendo o problema de uma pessoa, para resolver o problema de uma pessoa você tem que colocar capital lá e aguardar um tempo de maturação desse capital, total. Sem assessoria, eventualmente o negócio que leva 6 meses leva 1 ano e meio; eventualmente um processo que, na hora em que você vai vender, você acha que tá regular: “ah, regularizei na matrícula”, na hora em que você vai ver, você esqueceu de regularizar na, na Marinha. Imóveis que estão na beira da praia, por exemplo, são… estão em área de marinha, não só esses; imóveis de que estão da Santa Casa têm SPU e tudo mais. Então você precisa olhar esses pontos que são detalhes e, cara, de que fazem a diferença.

E deixa eu te fazer uma pergunta. Beleza, a gente tinha falado… vou voltar só numa pergunta anterior de que a gente falou: qual era o, o valor que ganha mais ou menos na operação? A gente falou do melhor cenário, de 30% a 35% por operação, pensando que uma operação dura lá seus 10, 12 meses, então vai, 30%, 35% por operação barra ano. E o pior cenário é não ganhar nada, perder dinheiro, mas é muito improvável. Uhum. Na média, Brunão, assim, você roda inúmeros eh leilões lá por mês, na média, claro que assim, tudo depende: “pô, tô com o imóvel na minha mão, a chave na mão, quanto que tá no mercado? 420 paus. Pô, eu vou vender por 370, vou queimar esse imóvel”, que dá para você queimar porque você pagou muito barato, você… dá para queimar ganhando dinheiro ainda, isso aí. “Mas não, eu quero dar uma reformada, eu vou vender por 400 contos, 410, só um pouquinho de desconto do padrão, ou vou vender pelo padrão de mercado para no desconto conseguir dar uma boa negociação”. Vai depender também do apetite de abrir mão na hora da venda. Mas na média, quanto que deixa uma… uma operação, um ciclo de arrematar, burocracias, pegar a chave e vender, sem falar de tempo agora, mas a média percentual, tá?

Vamos lá, eh além da arrematação, o lance é, normalmente, o parâmetro, tá? Então, sobre o lance você vai ter 5% de comissão do leiloeiro, beleza; você vai ter o ITBI, é municipal, varia aí de 2% até 3,5%, pode chegar até cinco, mas nunca vi cidade nenhuma trabalhar com 5%. O ITBI é um imposto de que se paga sobre isso, de transmissão. Toda vez que você compra um imóvel, seja de leilão ou não, você paga o ITBI para a prefeitura municipal, varia de 2% a 3,5%. De 2% a 3,5% você vai encontrar, com certeza, tá? Então coloca aí 3,5%, coloca 3,5%, pior cenário, é igual ao que a gente faz na nossa planilha. É isso, coloca sempre o pior cenário. Você vai ter o registro do imóvel, o registro ele é, ele é diferente em cada estado, e no estado de São Paulo ele é por faixa de valores, então de X a X, de 103 a 145 é tanto, de 145 e 600 até 160 é tanto. Então, como não tem um valor exato, eu diria para você trabalhar com o percentual de 1%, que é o máximo, assim é o que normalmente se coloca, tá? Então você coloca aí na sua planilha, se você trabalhar no máximo, no pior cenário, no final você vai ter um bom cenário, você vai ter um bom cenário. Então você tem 5% da comissão do leiloeiro, 3,5% aí, de 2% a 3,5% de ITBI, 1% de registro e a assessoria jurídica se você vier a contratar. Quanto que é a assessoria jurídica no mercado? Vai depender do grau da assessoria de que você tá contratando, do grau do profissional, na média, Brunão, uma média aí de 5% a 10% do valor do lance, tá bom? Tá beleza. É ou sobre o valor de mercado do imóvel, então tem assessoria que trabalha com o valor de mercado, tem que trabalha com o valor do lance, tem assessoria que cobra antes, tem assessoria que cobra depois, mas a média de 5% a 10%. O que pode alterar é a base de cálculo: valor de mercado do imóvel, que é a avaliação, ou o valor do lance.

Agora vou fazer um merchã aqui. O Brunão tem um percentual bem bom assim comparado com a média de mercado, quando eu falo bem bom assim, não é barateiro, mas é um cara que garante toda essa assessoria e o principal, cara, de que eu acho que é fundamental: cobra depois. Hum você ganha junto com a gente, tipo: “ah, vou ganhar dinheiro, putz, você ganha, não preciso… já, já tô antecipando algumas parcelas do imóvel, né? Entrar tal…”. Lá no finalzinho da operação, quando você vai me entregar a chave, você pega, pega… isso é legal o jeito com que vocês trabalham.

Foi uma das coisas de que eu aprendi quando eu comecei a advogar, tá? Porque quando eu advoguei — lembra que a gente falou de que era super novo? —, sim, eu tinha que dar garantias pro meu cliente, né? Que garantia que um advogado dá se ele recebeu todo o dinheiro antes, num advogado que é recém-formado, não tem patrimônio, não tem absolutamente nada? Então a garantia era garantia de sofrido, lembra disso? Era garantia de sofrido, então eu falava assim: “ó, você me paga quando tiver resolvido”. Então eu primeiro trabalhava e depois recebia, não tem nada de regular nisso, sim, tá? Eu simplesmente dava para os meus clientes: “quando a operação se finalizar, você tá feliz? Tá bacana? Show, aí você me paga”. Isso aí, é isso aí, então isso foi algo de que foi desde 2012 e eu não, não senti vontade de mudar, eu mantive porque acaba sendo até um, um passo de confiança, cara, confia no taco. Eu confio no meu taco e aí isso movimenta a mim e a minha equipe, porque se a gente só vai receber no final, não, tem que fazer acontecer também, não é só você, investidor, que… os interesses ficam alinhados, é isso, cara.

E quando você alinhou os interesses, as expectativas, já diria o Alfredo Soares: cara, você tem, tem tudo para dar certo, total, porque senão, cara: “Ah, já paguei o Bruno, o cara tá na maior enrolação…”. Cara, também, se já recebeu a grana, agora não. Se você vai receber junto com o do processo, o meu interesse é receber isso rápido.

Acelera, Brunão.

E o seu interesse também, isso é isso. Então, às vezes acontece, falo: “Cara, eu tô com… vamos tentar agilizar isso daí, me manda logo os documentos porque eu quero peticionar logo, cara”. A gente quer resolver o quanto antes, porque a gente não… nessa ponta, nessa área, a gente não é um escritório de advocacia padrão resolvendo um problema de uma pessoa, exato, a gente é um escritório de advocacia resolvendo o investimento de uma pessoa, é outra cabeça, é outro cenário, é outro modus operandi, tudo é diferente, né? Até a equipe é diferente, então a gente tem uma equipe que é voltada pro leilão e tem uma equipe que é voltada para a solução de problemas jurídicos de empresas e empresários, são coisas completamente diferentes.

São setores completamente diferentes.

Perfis diferentes.

E qual é a média que dá do quê, perdão, do o o ciclo normalmente? Ah o valor total vai dar então, então a gente chega lá no… 1% de deu, deu, a gente falou em 9,5%, né, sobre o o valor do lance colocando a 3,5%, sim. E aí tem a o valor do advogado, mas o advogado vamos trabalhar numa média de 7,5%, tá, entre 5% e 10% sobre o valor do lance, para você ter mais ou menos um cálculo aí. A gente tá falando de 16%, 17% sobre o valor do lance, tá? Pô, ainda assim é vantajoso com esses 16%, 17%?

É que dá os de 20% a 35% de retorno médio, já pagando tudo, tudo, e o ganho de capital inclusive. Porque esse é um ponto muito importante: comprei por 100, vendi por 150, tenho que pagar imposto? Tem, você tem que pagar imposto de renda ou imposto de ganho de capital, 15% sobre o lucro, tem que pagar.

Depois que você… tem que estar na planilha.

Tem que estar na planilha, depois de que você paga isso, você teve de 20% a 35% de retorno por operação, por óbvio com assessoria trabalhando corretamente, fazendo uma boa compra. Porque um ponto muito importante é o seguinte: a assessoria jurídica, o advogado ele não pode avaliar o imóvel, sim, o profissional capacitado e autorizado para fazer avaliação imobiliária é o corretor de imóveis ou o perito avaliador que fez o curso de avaliação de imóveis, sim. Então o advogado ele vai fazer uma análise do negócio: “ó, trabalhando com esse valor de avaliação judicial, trabalhando com com essa com esse lance inicial, trabalhando com o processo do jeito que tá, o teu cenário é esse”. “Ah, Bruno, mas a avaliação judicial tá subavaliada”, ótimo para você, melhor ainda, quanto melhor você conseguir vender lá na frente, melhor, por isso de que eu falei de conhecer a região, sabe? Se você conhece a região: “esse bairro é bom, esse bairro vai valorizar, vai construir um shopping”, você consegue ter um monte de informações importantes, você consegue ter um monte de informações importantes e você vai fazer bons negócios.

E, cara, Brunão, cara, então [ __ ], pensa: a gente tá falando de um imóvel na média, trabalhar com 20% no ciclo, que é o que a gente pensa em, sempre busca também. Cara, 20% se demorar um ano é 20% ao ano, é muita… é muito bom o retorno, é muito bom o retorno, cara. É um, é um retorno não líquido, sim, tão rápido, né? “Ah, preciso da grana”. Não é um… você não, mesmo com ações, você consegue vender queimando, sim, e pegar aquele dinheiro. Por mais que você eh realize e perca, sim, um imóvel se você já estiver com as chaves nas mãos, também você consegue realizar operando no prejuízo e queimando aquele imóvel, mas ainda assim é um pouco mais demorado, mas ainda se estiver no no trâmite de burocracia, não tem como recuperar aquele dinheiro tão rápido porque você tá desburocratizando o imóvel. Então não é tão… não é tão líquido, mas, cara, é praticamente sem risco porque, de novo, você tá investindo em tijolo. Vinte por cento considerando a média é um baita de um retorno, é um baita de um negócio. E se a gente for parar para pensar, olha só o que a gente enfrentou no, no ano passado e no retrasado, né? A Selic tava em quanto, tu lembra? 14,5%.

14,5%. A Selic a 14,5% fez o que com os investidores: “cara, vou tirar o pé”, exato. Por que que eu vou colocar aqui no investimento de leilão — e de verdade eu não tô aqui para vender o produto, tá? Tô jogando de fato limpo —, por que que eu vou colocar 20% até 30%, beleza, num leilão que eu vou precisar acompanhar um processo, tem que desocupar às vezes o imóvel, tá irado, às vezes não tá, travar o dinheiro…

Travar o meu dinheiro.

…travar o meu dinheiro se eu posso deixar ele a 14,5%? Mas isso não foi só com leilão, foi com o país, sim. Para que que eu vou investir numa empresa que vai me dar 20% de retorno, né? Tem a taxa mínima de atratividade é a Selic mais 7%, né? Fiz, fiz GV lá, e na GV eles ensinam isso: Selic mais 7%. Cara, Selic mais 7% é 22%, cara, 21,5% para te dar, é o mínimo de retorno para você abrir o negócio, cara, é difícil você conseguir 22,5% de retorno mínimo. Então o que que as pessoas… o que que o Brasil… o que que aconteceu com o Brasil: segurou o dinheiro, rentismo, todo mundo foi, todo mundo pra renda fixa. É agora, qual que é a expectativa: pelo menos o, o COPOM tá… ele lança toda segunda-feira, né, o relatório, por mais que a inflação ainda talvez não tá boa, mas a tendência é cair, a tendência é cair, a tendência é chegar no final desse ano, se não estiver enganado, a 9%, e no ano seguinte, 8,5%, já, já abaixo dos dois dígitos. A minha expectativa é de que, com isso, você tenha cada vez mais vontade de colocar o teu dinheiro num investimento que vai te dar 20%, porque aí 20% é… 30% é três vezes, cara, o que o… o que a renda fixa… o que a renda fixa te daria. E eu não sei se você chegou a acompanhar na época em que o juro, a Selic foi a 2%, 2,5%, que a Bolsa de Valores estourou, estourou, não tinha tanto… nunca teve tanto… Não valia a pena deixar o dinheiro lá. Às vezes valia mais a pena você correr o risco de ganhar 2% em 1 ano do que você correr o risco de ganhar 2% em um ano na na renda fixa, porque você tinha a opção, pelo menos, de estourar, de ganhar 30%, 20%, o a chance de dar bom valia a pena, o risco valia a pena. Então a Selic ela interfere muito e é importante o investidor de de… o investidor saber disso, não o investidor de leilão, qualquer investidor, eu acho que até o empresário.

O empresário tem que saber disso.

O empresário tem que saber disso. Então eu acho que o público-alvo aqui do teu programa é um público que é empresário, eh 95% dos nossos clientes são empresários, porque é difícil você juntar capital para comprar o imóvel sendo CLT. E o ponto todo é o seguinte: o pagamento do leilão — e isso é animal de saber —, você precisa pagar à vista. Então os leilões que não são de banco, que não dá para financiar, que é aquele caso ultra específico, o pagamento é em 24 horas, cara. Então você tem… tem que estar com o teu… arrematou, tchau, é emitido um boleto, chega um boleto na tua conta, na tua… no teu e-mail enviado pelo leiloeiro falando “paga”, e aí você tem que ter lá 100, 200, 300, 400, 500, 600, R$ 1 milhão de reais à vista, sim, para jogar lá e quitar aquele boleto. E uma… e uma coisa de que eh eu comecei falando de que funciona eh com o investimento em amigos, uhum, aí eu juntei lá, eu e mais dois amigos, quando cada um vai pôr X, beleza, fizemos uma conta eh conjunta, colocamos dinheiro na na nessa empresa, nessa nessa conta e pronto, lá essa conta é do nosso fundo e a gente toma decisões juntos em qual a gente vai entrar, por quanto a gente tá disposto a pagar. Inclusive é legal porque, em algumas situações, como o leilão é online, a gente deixa você participar, “pô, não, a gente quer entrar, a gente tá disposto a pagar tanto”, e você vai lá e dá os lances pra gente, deixa tudo rodando.

É, não é o que eu gosto, tá, cara? Eu gosto quando o cliente se envolve.

Não, mas a gente se envolve, mas às vezes é só…

…se envolve no clicar, por quê? Porque a gente só ganha se o cliente ganha, e o leilão tem um negócio que é animal no leilão, que é a disputa. O ser humano ele é um ser competitivo por natureza, sim, e a hora que você tá dando lance lá e tem alguém disputando com você, você às vezes até fez conta: “Ah, vou chegar em R$ 1 milhão de reais é o meu limite de lance com os custos, tal, vai me dar eh R$ 600.000 de custo, é o, é o que eu quero para vender um imóvel a R$ 1 milhão de reais”. Chega ali, você fala: “pô, mais um pouco”, é, e aí, pô, o cara deu R$ 501, aí tu fala: “cara, quem dá 501, dá 502, 505”, é, e aí, quando vai ver, já tá no 540, cara, tá no 540. Então assim, eu gosto quando o cliente participa, sim, até para ele vivenciar isso, é muito legal. Participar de leilão é um jogo que, se você… aspas, jogo, tá? É um esporte, é um esporte que, quando você participa e se dá bem, você nunca mais para, se você dominar com inteligência emocional para não achar que é jogo, o negócio é isso, você nunca mais para. Você vai fazer isso para sempre, e é isso, você vai lá, opera 20%, vai no pior cenário, vai num cenário conservador, 20%, beleza. Você acabou de fazer 20% a mais, cara, é isso aí. Você vai… aí você como empresário continua tendo saques de dividendos, vai enchendo o bolo, no próximo ano, cara, você já tá muito maior, pô, e vai, cara, é aquele… o que você faz é um negócio de que você faz há anos, só entra dinheiro, não sai, isso aí tá se tornando um bolo gigantesco, daqui a pouco você tem vários imóveis acontecendo ao mesmo tempo, tá um baita de um do investimento, cara.

Brunão, foi top! Valeu, cara, curti demais, muito obrigado. Você que que tá aqui acompanhando esse, esse papo, cara, fala: “pô, pode ser uma coisa boa, troca uma ideia com o Brunão, coloca o b.g. dele aí, o… ou o Joãozeira, ó, Bruno, com dois ‘N’s, Brand Advogados, entra no arroba deles aqui na, aqui na descrição também tá o arroba dele, clica lá, troca uma ideia, manda uma mensagem pro Brunão, pra equipe dele. Cara, a assessoria dos caras é muito boa, os caras são extremamente pé no chão. A gente que tá nesse começo, né? A gente começou a investir agora nisso, a gente vê vários imóveis lá em leilão, manda lá para ele, cara, o cara é muito sério, fala: “meu, isso aqui não vai funcionar assim, isso aqui…”. O cara já é cascudo já, como a gente falou, já passou por muito perrengue e, cara, sou cliente do Brunão e, cara, conheço você, confio em você. E se você tem vontade de investir em leilão, fala com o Bruno, troca uma ideia com ele, que com certeza a assessoria vai ser sensacional. E é o que a gente fala, a gente estudou muito esse mercado e aí os meus amigos, nós somos os… eu e meus outros dois amigos somos empresários, cara, eu sou o mais louco dos três, os outros são conservadores, meu, e se eles falaram para investir é porque, cara, o negócio é bom mesmo. Então, cara, estamos fazendo um negócio muito pé no chão, muito consciente, muito saudável e com a ajuda do, do Brunão, que assim, quando você fala de retorno de 20% de que o Bruno falou, já pagando tudo, é isso aí. E assim, na planilha do Bruno, que ele… e é legal que assim, pô, qual é o próximo passo de contratar: chamar o Bruno, fazer um cadastro, receber um catálogo, você… eles enviam um catálogo mensal de vários imóveis que as pessoas… que você recebe já com um monte de informações, você fala: “vou querer participar desse, desse e desse”. Eh e outra coisa que é legal, o Brunão tem uma planilha, cara, que você menciona tudo nessa planilha, até legal, o valor da cópia da chave da porta.

É, eu faço isso daí mesmo, cara. Eu, eu coloco tudo, até a xerox de que eu gastei.

Você coloca tudo, coloca imóvel por imóvel para calcular, para chegar, por isso aí, chegar. Então assim, ó: é xerox, quando o, o a pessoa que tá morando na casa lá é retirada, eles trocam o miolo da chave e, assim, o custo do miolo da chave entra na planilha, o custo do advogado na planilha, o custo do imposto na planilha, “vou pintar a casa”, planilha, o custo da tinta, o custo do pintor, e no final deixa na média 20% por baixo, podendo ser maior. Então, cara, é um investimento muito, muito bom, cara. Então, Brunão, lembrando que disclaimer, né: investimentos passados não garantem… Exato, você tá fazendo seu papel de advogado, cara. …investimentos passados não garantem retornos futuros.

Futuros.

Mas assim, cara eh vai que, vai que é isso mesmo se você fizer com consciência, com conservadorismo, com assessoria eh e outra, com profissionalismo, né? Com profissionalismo, sem ganância, é o que você falou, né? Você tem que ter ambição, mas sem ganância, as coisas têm que dar certo. E outra, pô, fez uma baita de uma tacada de gênio, não vai achar que todas vão ser assim e começar a meter o louco, sair igual a um kamikaze. Tem que fazer as coisas com calma que, com isso, no longo prazo — e esse é o caminho —, de grão em grão a galinha enche o papo, você consegue montar um, um um projeto bacana para, em paralelo aos seus negócios, conseguir imobilizar esse dinheiro, conseguir garantir um fundo legal e, amanhã ou depois, tirar o dinheiro disso, vende o imóvel, pega o dinheiro, investe na empresa e consegue fazer esse, essas idas e vindas aí com o capital conforme for necessário. Mas você precisa ter um retorno legal para ir ajudando, amparando o seu dinheiro a crescer, você tem que colocar o dinheiro para trabalhar para você, porque senão também você perde para a inflação, e aí se você não fizer bons investimentos, você vai perder para o, para o, para o valor do dinheiro. Então, Brunão, cara, obrigado mais uma vez, tamo junto, meu caro, sucesso. Antes de terminar, vou pedir licença rapidinha aqui para agradecer os patrocinadores Além do CNPJ. Tudo no esquema aí, Joãozeira? Então bora.

Queria começar agradecendo a Semic Displays, do meu parceiro Adalto de Carvalho, tá precisando vender mais? Então o seu negócio precisa de soluções criativas para PDVs: balcões, bandejas, displays e muito mais. Aqui o site dos caras na tela e o arroba no Instagram também aqui na tela. Quando você fala de ponto de venda, ponto de venda é PDV, né, que o pessoal chama, ponto de venda é quando você tem uma interação direta com o cliente, seja numa loja, num quiosque, eh no balcão de atendimento da tua empresa, e sempre que você interage lá direto com a pessoa que tá eh com potencial para consumir o teu produto ou serviço, você tem um ponto de venda. E quando você explora nesse PDV outros sentidos do cliente, cara, você tem muito mais potencial de conversar, seja através de experiências olfativas, degustativas ou simplesmente demonstrativas, dependendo do produto que você tem. Então quando você tem todo um aparato no seu PDV, no seu ponto de venda, para te amparar nessa soma de experiências pro seu cliente, para amparar o quê? Justamente o convencimento dele de te comprar, você tem uma venda com muito melhor valor agregado, possivelmente com maior ticket, e você consegue mais conversões. Além de tudo, quando eu falo tudo isso eh sobre ponto de venda, melhoria de ponto de venda, você fala: “Tá, beleza, mas por qual caminho eu vou?”. A Semic ela tem inúmeras soluções prontas de prateleira para te entregar, e conforme você vai interagindo com eles, você fala: “[ __ ], eu gostei dessa solução, mas eu queria uma coisa personalizada”, eles personalizam para você, te entregam prontinho. Então eh clique em qualquer lugar dessa tela eh entra no site dos caras, entra no Instagram dos caras, é muito rápido, os caras são um dos principais vendedores de materiais para ponto de venda e, com certeza, você vai eh ter a solução de que você precisa atendida pela Semic. Estamos juntos pela parceria aí.

E agora eu quero falar da SMB Store, do meu parceiro Alonso. Desde 2018, a SMB Store tem ajudado micro e pequenos empreendedores a controlarem seu estoque, suas vendas, seu financeiro, tudo isso em um sistema acessível e fácil de usar. Tá aqui o arroba da SMB na tela, tá aqui também o site dos caras. E aí, quando você fala assim: “pô, Felipe, eu tenho uma empresa pequena, eu tô precisando gerenciar tudo, a empresa tá crescendo, eu sou o eu-presa, cuido de tudo, cobro o escanteio, corro na área para cabecear e eu preciso fazer o financeiro, eu preciso fazer a venda, eu preciso fazer o controle de estoque, eu preciso operacionalizar, produzir, instalar, fica tudo muito complicado”. Você vende, você cobra, você instala, eu sei qual é a vida do pequeno empresário. Só que a questão é que, muitas vezes, nessa correria do dia a dia, mesmo que você dê duro, mesmo que você consiga ultrapassar aquela barreira tão difícil do começo do empreendedorismo, se você conseguir passar por essa barreira, que é tão difícil, você vai começar a passar com com por problemas de que você não vai conseguir crescer, porque tudo tá na sua mão, tudo tá na sua no seu colo e você não consegue dar conta de nada. Isso porque, muitas vezes, quando a gente é eu-presa, a gente faz tudo de forma desordenada, por mais que esteja tudo organizado aqui na nossa cabeça, mas nada tá processado. Então o que eu sugiro para você, que é pequeno e médio empreendedor — que mesmo que não seja mais eu-presa sozinho, mas tem muito eu-presa com vários funcionários, você acha que você só é eu-presa quando você tá sozinho? Você pode crescer, pode ter cinco, dez funcionários, se você não mudar sua mentalidade, você continua eu-presa para sempre —, conforme você cresce, você precisa de um sistema para te amparar, que interligue os setores, que faça com que eles se comuniquem. E, muitas vezes, eu sei que o pequeno empreendedor tem dificuldade de implementar um sistema porque é muito burocrático, você tem que aprender a usar, você tem que colocar todas as informações lá, é um B.O. Principalmente quando você tem um sistema que não tá funcionando tão bem, você precisa trocar, mas tem um sistema que é muito bom — eu inclusive uso no Além do CNPJ, lá na no CNPJ do Além do CNPJ, que é a SMB Store. A SMB é tão, tão fácil de usar quanto uma rede social, é muito fácil de implementar, é muito fácil de usar, é muito fácil de aprender a usar. Então isso não só na implementação é ótimo, quanto para você treinar os seus funcionários a usarem com qualidade. É um sistema super completo, e aquele negócio, né: a maior sofisticação é o ato da simplicidade, e a SMB é simples no ponto certo para as coisas funcionarem do jeito sofisticado que precisa, de que a nossa empresa precisa para rodar direito. Então se você eh sentiu essa dor e tá entendendo que: “pô, seria legal eu ter um sistema que me atenda nessas dores, porque o que o Felipe falou, cara, é exatamente o que eu tô vivendo”, clica em qualquer lugar dessa tela e pode trocar uma ideia com a SMB, que com certeza vai caber no teu bolso, é um valor super acessível e você vai voltar para me agradecer. Tamo junto, SMB, tamo junto, Alonso.

Agora eu quero falar da agência RPL, do meu parceiro Rodrigo Álvares. A RPL oferece a solução completa de marketing digital para negócios, cuidando das empresas com olhos de dono, desde a criação de sites, gestão de anúncios, planejamento estratégico, social media e SEO. Tá aqui o arroba do Rodrigo Álvares, que é o dono da, da RPL, que é essa agência boutique, e o site da RPL. Quando você fala de marketing digital, cara, você que é empreendedor já sabe, cara, marketing digital chega a dar, pelo menos para mim é isso, chega a dar até um asco na barriga. Marketing digital parece que alguém tá querendo me enganar, sabe aquele negócio que já deu nos nervos, já, já passou, porque todo mundo usa marketing, é igual o coach, é igual quântico, é igual paleta mexicana, sabe? Quando, quando o negócio começa a chegar numa proporção muito dessa, começa a perder um pouco do sentido. E, cara, a gente tem que saber separar o joio do trigo. Marketing digital é real, é o que funciona, é o futuro, é o presente, é o passado já de certa forma, porque antigamente falavam que era presente, mas já passou, já faz 10 anos que marketing digital é, é é tudo de que o empresário precisa, desde que você faça um marketing digital correto. Só que quando você pensa como empresário que você precisa terceirizar o teu marketing digital, porque você sozinho não vai dar mais conta, ou você precisa de uma empresa que cuide disso para você, já dá uma dor de barriga. Porque, no final das contas, o que tem de gente picareta no mercado que não cuida do nosso dinheiro do mesmo jeito que a gente o cuidaria, porque nada, nada, nada… o dinheiro é nosso, né? Ninguém valoriza tanto o nosso dinheiro quanto nós mesmos. E a gente fica nessa, nesse dilema de terceirizar, de colocar uma empresa séria para cuidar, ou coisa do tipo. E, cara, se você tá com essa dor, eu sei que dor é essa, porque eu também tenho, já tive essa dor, já passei perrengue grande por causa de marketing digital. Só que hoje, todos os meus negócios, todas as minhas empresas, eu… quando eu penso em fazer qualquer coisa de marketing digital, eu chamo o Rodrigo para trocar uma ideia. Rodrigão, baita de um cara, um cara que eh montou a agência dele com uma ideia que no começo eu até não concordei, falei: “Rodrigo, você tem que pensar em escalar”, ele falou: “Não, não, eu quero atender bem, eu quero ir por atendimento”. E você acha que isso custa super caro? Cara, é o valor padrão de mercado, só que com um atendimento sensacional. O turnover de contas deles é baixíssimo, praticamente não tem, quando tem é porque o negócio mudou de de padrão, pivotou, coisa do tipo, mas os atendimentos que eu acompanho muito de perto — porque o Rodrigo além de tudo é meu amigo pessoal —, é um negócio assim extraordinário, os clientes gostam muito dele, eu falo isso como cliente além de tudo, porque eu sou cliente dos caras e confio cegamente no Rodrigão. Então, cara, se você tá com essa dor de marketing digital, vai lá falar com a RPL, é uma boutique de atendimento, que de atendimento de marketing digital que o Rodrigo criou e que, para você que é empresário, com certeza vai fazer a super diferença no seu negócio. Se você acha que marketing digital não é para você, você se engana, porque o marketing tá para todo mundo, talvez você só não teve a experiência certa. Troca uma ideia com o Rodrigão e depois volta para me agradecer, tamo junto e sucesso.

E agora eu quero falar da WJR Consulting, do meu parceiro Valenstein Júnior: gestão financeira descomplicada para empresários. Tá aqui o arroba da WJR e o site da WJR. E quando a gente fala de consultoria financeira, parece que a gente tá falando de uma coisa muito difícil de contratar, muito cara de contratar, mas posso falar uma coisa de experiência própria: você se engana demais quando se você estiver pensando dessa forma. Porque existem consultorias para todos os tipos de bolsos, desde o pequenininho que fatura pouquinho, que às vezes é um MEI ainda, até o cara que já é uma Simples Nacional, fatura seus 200, 300.000 mensais, até o cara que já é gigante, já tá no lucro presumido, real, etc., e tá faturando milhões e milhões ao ano. E aí… e eu falo isso porque eu tô lá 11, quase 12 anos empreendendo, e pelos primeiros 7 anos da minha vida a gente já tava faturando bem. Com 7 anos, cara, eu tava faturando meus 350, 400 paus por mês e, cara, já tinha bastante funcionários, tinha lá meus 25 funcionários, a empresa tava crescendo, já tinha gente olhando para mim, falando: “Nossa, o Felipe deu certo na vida, o Felipe enriqueceu”. Mal sabiam eles que eu só tava gerando muito dinheiro e não conseguia segurar, eu não sabia o que acontecia. Simplesmente faturava, faturava, faturava muito e não segurava a grana. E depois eu descobri que o que eu tava errando era na gestão financeira do negócio, tinha vários ralos de dinheiro que eu não identificava. Quando alguém lá no passado, numa consultoria financeira, me apresentou o DRE, um um um sistema de precificação eficiente, me apresentou um balanço e começou a me explicar como que as coisas funcionam, eu falei: “cara, por que ninguém me explicou isso antes?”. Sete anos empreendendo, se eu tivesse descoberto isso no terceiro ano, talvez eu teria economizado tanto de tempo mesmo me debatendo, e, cara, por que ninguém me falou isso antes? E é aquela sensação boa que você tem de falar: “Putz, agora vai mudar muito daqui em diante”, mas aquela sensação ruim ao mesmo tempo de ter perdido tanto tempo para descobrir aquilo. Então, quando você… quando eu falo de gestão financeira, cara, isso muda a vida do negócio, muda completamente, esse é um investimento de que, se você trocar uma ideia com a WJR, pegar as planilhas que eles têm — que são várias —, e entrar em contato com o time da WJR para receber a indicação de um consultor de acordo com o teu bolso, cara, é um negócio que vai se pagar no primeiro mês. Eu tenho algum… vários relatos de clientes aqui, seguidores do Além do CNPJ, que contrataram eles, no primeiro mês voltam para me agradecer. E assim, não é que vai resolver no primeiro mês, mas no primeiro mês já vai dar uma lucidez de você falar: “não sei como eu sobrevivi tanto tempo sem isso”. E, assim, com um preço super justo que se paga, se paga, confia em mim, se paga. Se eu tenho alguma credibilidade com você, escuta a minha dica, porque eu estou falando isso do coração, porque se alguém tivesse me falado isso antes, teria me economizado muito tempo. Tenha uma consultoria financeira que tenha a visão do empreendedor vida real e que te ajude a estruturar tua empresa para você ter resultados mais sólidos e contundentes, tá bom? Só clicar em qualquer lugar dessa tela e trocar uma ideia com os caras, estamos juntos, obrigado aí pela parceria.

E agora eu quero falar com a Agora Marcas, do meu parceiro Rodrigo Lopes e da Luana, é a startup que revolucionou o registro de marcas no Brasil em poucas horas, eles registram sua marca de modo 100% online e sem burocracias. Tá aqui o arroba da Agora Marcas, o site da Agora Marcas. E é legal porque, quando você fala de registro de marcas, você precisa avaliar o seguinte: cara, tantas vezes a gente vai lá, compra o domínio, compra o, o registro do site lá no www.registro.br da vida, aí vai lá, faz o logotipo, faz um monte de coisas e a gente deixa de analisar o básico. O básico é você garantir que aquela marca de que você criou não tem antecedentes, porque se tem antecedentes, sabe o que acontece: você vai gastar rios de dinheiro — como já aconteceu comigo, já errei nisso, tá? —, vai gastar rios de dinheiro até que o dono da marca vai entender que você tá entrando em conflito com ele, ele vai te processar e vai te tirar do mercado. E aí você vai ter que ou pagar uma multa gigantesca ou trocar de nome, e depois de já ter desenvolvido esse nome no mercado e alguns clientes já estarem te conhecendo… Cara, por um negócio tão simples, que é só pesquisar antes, ou se você pesquisa e não tem o registro feito de ninguém, não tem antecedentes, fala: “bom, beleza então, eu posso criar essa marca”. Só que se você não registra, aí é você que não se protege, porque se você faz uma marca que não tem antecedentes, só que você não registra para colocar a marca no teu nome, sabe o que acontece logo em seguida: se daqui a 3, 4 anos alguém vai lá, cria um nome igual — às vezes nem por, por maldade, mas só cria um nome igual —, ou e por maldade cria um nome igual e começa a competir com você no mercado roubando o cliente, quando a pessoa procura o teu nome no Google, aparece o concorrente também, a outra empresa e tudo mais. Cara, se a pessoa registrar o nome na frente, porque você, mesmo tendo começado antes, não registrou, você perde a tua, eh a tua marca. Então, cara, é um investimento extremamente baixo para uma dor de cabeça enorme, principalmente eu que já passei por isso e muitos empresários de que eu já conheço que passaram por isso. Então, escuta a voz da experiência, porque evita passar por isso, porque dá o maior B.O., custa a maior grana, é uma dor de cabeça gigantesca para um investimento muito rápido, simples, fácil de fazer e barato, né? Com um… muito rápido você resolve esse B.O. e tira isso da sua frente de uma maneira que, cara, sem brincadeira, não passa por isso porque dá a maior dor de cabeça mesmo, tá bom? Então, se você por acaso não sabe se sua marca tá registrada, se você fez certo, se fizeram certo quando… se por acaso você fez, você: “não tenho certeza se tá, se tá do jeito certo, se tá de acordo, se você tá protegido”, entre em contato com a Agora Marcas. A Agora Marcas é uma empresa em que eu confio muito, do meu parceiro Rodrigão, da Luana, e que, com certeza, vai fazer essa pesquisa para você sem custos para te dar um help. E, caso você precise de ajuda realmente, de ter registrado errado ou não tá registrado e tudo mais, eles vão te assessorar tudo certinho com um preço super justo, super rápido, online, você vai curtir demais, tá bom? Estamos juntos aí, obrigado à Agora Marcas pela parceria.

E agora eu quero falar da Nova Depósito Materiais para Construção, do meu parceiro Márcio Novais, Marcião gente boa demais, empreendedor dos bons. Cara, você tem ideia: a Nova Depósito tá há 26 anos, cara, que empresa tá há 26 anos? Você já consegue filtrar um pouco das empresas que realmente passaram por todos aqueles momentos, aquela, aquela solidez que tantas empresas buscam mas não conseguem. Depois, quando os caras estão acima de duas décadas… cara, 26 anos no mercado, hein? Hum eles estão há 26 anos atendendo desde pequenas reformas até grandes construções. A Nova Depósito ela te atende desde o básico até o acabamento. Aqui tá o arroba da Nova Depósito no na tela e também o site da Nova Depósito. Eu sou da construção civil, posso falar para você com toda a certeza do, do mundo: o maior B.O. que existe na vida, na face da terra, é gerenciar obra. Para… é só você pegar muitos famosos aí que falaram: “não, vou gerenciar, eu toco aqui a obra, meu, eu gosto de obra”. Meu Deus do céu, os caras acabam de cabelo em pé, ou sem cabelo, ou de cabelo branco e traumatizados. E aí, a, os acabamentos no final, você não tem nem mais paciência, fala: “meu, faz qualquer merda, pelo amor de Deus, preciso terminar essa obra, não aguento mais”. O dinheiro vai embora, o valor do budget realmente extrapola demais tudo isso, por quê? Porque gerir obra é muito complexo, a construção civil de fato é muito complexa, a mão de obra no Brasil é muito escassa e as empresas são pouquíssimos, pouquíssimos profissionais. Então, quando você precisa gerenciar tantos itens diferentes, tantas compatibilizações, compatibilizações entre disciplinas, tanta dificuldade de achar mão de obra qualificada e tantos fornecedores ruins, cara, quando junta isso nessa salada, é esse B.O. de que vocês conhecem aí, que é a construção civil. Então, quando você vai começar uma obra, cara, sem brincadeira — e eu tô falando assim, não tô falando só de preço, apesar de a Nova Depósito ser muito agressiva com preço —, mas, cara, eu tô falando que, quando você for começar uma construção civil, avalia de ter parceiros bons, porque eles vão começar… eles não vão te desamparar no começo e vão começar a te dar justamente todo aquele alicerce de que você precisa para ter uma obra tranquila, a mais tranquila possível, apesar dos perrengues que vão acontecer, porque construção civil sempre dá. Então você tem que ter parceiros que te ajudem, que não te atrasem, que se for atrasar, te avise. Te avisando, te dê um novo prazo, que depois cumpra, o que sempre acontece, mas qual é o atendimento de que você vai ter? Quantas vezes em obra eu já tive problema de fornecedor de que eu fiquei sabendo que ia atrasar depois que atrasou, depois de ter gente esperando para… esperar ele fazer o negócio e fazer uma segunda etapa logo em seguida? Maior B.O. gigantesco, cara. Meu Deus do céu, eu não desejo isso para ninguém. Então, cara, se você precisa de uma construção civil tranquila, conta com a Nova Depósito. Os caras são aqui do ABC de São Paulo, eles atendem São Paulo inteiro, mas atendem o Brasil, o Brasil todo também, a depender do tamanho da, da da construção. Como eles falam: do básico ao acabamento, né? Eles atendem desde pequenas reformas até grandes construções, entregam pro Brasil inteiro. Os caras têm preço agressivo, vai fazer a diferença na tua obra, vai fazer diferença na tua reforma, vai fazer diferença na tua vida se você tiver um parceiro que te atenda com o atendimento que a Nova Depósito traz, tá bom? Estamos juntos, só clicar em qualquer lugar nessa tela, entrar em contato com os caras, fazer um orçamento e depois volta para me agradecer, tamo junto, obrigado Nova Depósito aí, vamos juntos, sucesso.

E agora, para finalizar, quero falar da D-T Live: transmissões ao vivo de maneira profissional, estúdio de podcast, podcasting in company, transmissão ao vivo, transmissão de congresso, palestra, evento e muito mais. Aqui tá o site da D-T Live aqui na tela e o arroba da D-T Live. Você que é empreendedor, muitas vezes você vai lá e gasta para fazer um workshop de vendas, eles colocam os vendedores lá, gasta uma baita de uma grana fazendo toda uma, uma preparação, workshop, e quer fazer um coffee break, etc. No final das contas, aqueles vendedores, depois de um tempo, elas, eles vão passar pela rotatividade normal do mercado: alguns vão embora, outros chegam; os que foram embora, levam o conhecimento, os que chegam, chegam crus, sem todo aquele conhecimento de que você investiu há pouco tempo atrás, e a galera que tá chegando não tem essa informação. Então, quando você vai fazer qualquer evento, qualquer coisa, principalmente quando você vai interagir com outras filiais, outros lugares, pessoas que trabalham de home office de outras regiões, cara, é importante você integrar o evento físico do online, né, fazendo uma transmissão ao vivo para que as pessoas interajam, interajam junto com você e tudo mais e, principalmente, além da transmissão ao vivo desses eventos, treinamentos e congressos, etc., você tem aquilo gravado de maneira profissional para que, se as pessoas saírem e levarem consigo o conhecimento de que elas adquiriram ali, as novas que entrarem podem passar por um processo de integração participando desse treinamento de forma gravada, recebendo toda aquela informação de que você gastou rios de dinheiro e simplesmente se perdeu nessa rotatividade. Então, quando você pensa nisso, quando você pensa, talvez, em produzir conteúdo para as suas redes sociais — por que que você não cria um podcast? Convida seus clientes satisfeitos para trocar uma ideia com eles, além de bater um papo legal, produzir conteúdo para as redes sociais para evitar aqueles ‘feliz dia do dentista’ que ninguém olha na internet, é uma porcaria —, você consegue produzir conteúdo relevante de, de verdade, fora que, além de tudo, na hora em que o cliente vai falar sobre sua marca, vai ser um depoimento de que você pode usar no teu site e tudo mais. Cara, é tão fácil produzir conteúdo quando você tá com o parceiro certo, e a D-T Live consegue te ajudar nisso aí. Tudo isso de que eu falei, desde transmissão ao vivo e tudo mais, podcast aqui em estúdio — o estúdio é deles que eu gravo aqui —, ou estúdio ou podcast in company na tua empresa, na tua sala de reunião, na empresa do cliente, dependendo da agenda do cara, você consegue levar toda essa estrutura de maneira super acessível para você criar conteúdo que depois na internet vai trazer uma baita relevância pra tua empresa, tá bom? Estamos juntos, D-T Live, só clicar em qualquer lugar dessa tela se te interessou, trocar uma ideia com os caras porque, com certeza, vai valer a pena. Tamo junto, Joãozeira, obrigado aí pela parceria. Vamos que vamos, Joãozeira achou que ia querer comer, João.

Bora, e, cara, Brunão, pergunta final, cara. Você mora em Santos, vou bater na madeira para… porque essa pergunta aí ela é controversa, mas, cara, imagina que você pegou o carro, saiu, tá indo para, para tua casa, bate o carro e morre, mano. Uhum. Então, cara, tua última aparição, vamos bater na madeira de novo, mas bicho, é tua última aparição pro mundo, mano, sabe? Tipo, cara, eu fui a última pessoa que conversei com você. Qual é a mensagem de que você, sabendo do que aconteceria, você gostaria de deixar gravada? Qual é a mensagem de que você deixaria pra humanidade, bicho? [ __ ] isso é profundo demais, hein, cara? Mas vamos filosofar aqui para finalizar nosso… pode abrir outro podcast aqui sobre isso, pede mais uma pizza, pede, pede outra pizza aí, cara.

Eh primeiro eu acho que é: as pessoas precisam ser mais simples do que elas são, viver mais o real do que o virtual.

Total, muito mais o real do que o virtual.

Dar valor principalmente à família, eu acho que valores de família têm um gigantesco… pensa… é tem uma pessoa que é o Joel J, o cara é fera no que ele faz, lá da sua terra, hein?

Não entendi.

Da sua terra lá.

Da minha terra, isso aí, lá da minha terra.

O JJ ele fala: “família é saúde, família e trabalho, não inverta a ordem”. Isso aí. Então é isso aí, cara: é cuidar da sua saúde, cuidar da sua família e depois cuida do seu trabalho, não inverta a ordem. “Ah, mas se eu não trabalhar, eu não vou ter família, eu não vou ter dinheiro para bancar minha família”. Cara, se você não tiver saúde, você não tem nada; se você não tiver a família para te apoiar, para ser o teu pilar, você não tem nada, perfeito. Né? Não… não é o dinheiro que movimenta o dinheiro, é legal, mas se você não tem com quem compartilhar a felicidade… Um filme muito bacana, um filme muito bacana é aquele lá do ônibus, que o… que o menino morre sozinho no ônibus, ele, ele fala assim ao final: “a felicidade só existe quando é compartilhada”. Então eu acho que é, é isso: cuidar primeiro da sua saúde, depois cuidar da sua família e depois cuidar do seu trabalho, não inverter a ordem. Sair um pouco do virtual e ir mais para o mundo real. Apesar de a gente estar num podcast aqui, cara, o que é legal disso é bater o papo.

É, cara, isso aqui por mais que seja virtual, é vida real.

Cara, a vida real é aqui: é comendo pizza, é falando de boca cheia, é o pessoal entrando aqui, é o cara falando minha senha no meio do podcast (risos). Eu tenho que pedir desculpas pra minha mãe aí por ter comido de boca cheia, falar de boca cheia aqui, desculpa, mãe.

Cara, cara, é uma coisa de que eu sempre falo no começo, você falou assim: “cara, quais são as regras?”, falei: não tem regras, cara. Ah, o celular no bolso ou na mesa? Tanto faz, se quiser atender você pode atender, porque essa é a ideia do podcast. Quando as pessoas… você ainda tava bem desencanado, mas tem gente que fala: “e aí, o que que tem que fazer, cara?”. Não tem regras, vamos bater papo. “Mas qual é a pergunta de que eu vou fazer?”. Não sei, liga para gravar e vamos conversar. Eu acho que é isso o que faz a gente conseguir trazer o melhor, legal, né? Porque é, é a vida real mesmo, é um bate-papo, e essa é a sensação. Eu tenho recebido feedbacks do pessoal, do pessoal de que tem assistido, fala: “cara, parece que eu tô sentado com vocês na mesa, cara”. A galera fala, eu acho que é essa a intenção de que eu, de que eu que eu sempre quis trazer, eu acho que a gente tá conseguindo trazer para a galera.

Eu fico feliz, cara. E ó, o objetivo é bater pelo menos quantos mil views esse aqui, ó? Quanto… ô, Lucão, quanto você acha que a gente vai bater? Vamos bater uns 6.000 views nesse aqui? Acho que a gente tem que bater 12. Doze mil? O 12, hein? Ó, no longo prazo, a gente consegue bater 12. Se bater 12.000 eu volto para falar mais, eu volto para, para jogar no… aí eu volto para indicar… não indiquei os leiloeiros, eu volto para indicar os leiloeiros, ficou… Ó, ficou, ficou mais informações para o próximo capítulo. Ó, tem informações boas aqui, hein? Se bater os 12.000, eu volto para falar mais coisas aqui.

Mas, cara, tá… e o podcast tá crescendo muito, tô gostando do jeito que tá, tá… tá engrenando. Mas, cara, no longo prazo, os podcasts têm, têm tendência de bater 12.000, esses já antigos assim. Claro que a ideia é daqui a pouco bater 12.000 cada episódio, sim, mas a tendência é a gente bater 12.000, vamos ver se, se bater 12.000 vou falar: cara, esse cara é pé quente, hein? Esse cara é quente, legal. Muito obrigado mais uma vez.

Obrigado, tamos juntos, muito legal.

Tamos juntos, cara. E, Lucão, obrigado por estar aqui com a gente, ajudando, buscando a pizza. Joãozeira, é nós, meu parceiro. E você que ficou até aqui, até agora, obrigado. Espero que esse papo tenha sido… tenha sido enriquecedor para você, espero que você tenha comido essa pizza junto com a gente, pedido uma pizza na sua casa para não passar vontade, que tenha se sentido sentado à mesa com a gente mesmo trocando essa ideia. Espero que, dependendo do momento em que você tá de vida, se você tem uma grana e tudo mais, avalie a possibilidade de leilão de imóveis como uma possibilidade. Se for avaliar, troca uma ideia com o Brunão, que com certeza vai ficar bem feliz aí de ajudar meus parceiros e também ajudar você. Porque eu tô te recomendando como um investidor e cliente do Brunão também, um investimento bacana para compor a tua carteira e teu, e teu pool de investimentos. Estamos juntos, até a próxima, curte, compartilha, clica em todos os botões para engajar e estamos juntos, valeu, valeu hein, cara!